大修基金怎么算？搞懂这笔房子养老金，别再被物业牵着鼻子走！

你有没有过这样的经历？住进小区几年，突然收到一张通知单：“本年度大修基金需缴纳XXX元，请于X日前缴清。”你一头雾水：这钱是干啥的？为啥要交？到底怎么算出来的？是不是物业想多收钱？

别急，今天咱们就来掰扯清楚——大修基金到底怎么算？它是不是一笔“糊涂账”？

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大修基金到底是啥？说白了就是“房子的养老金”

很多人一听“大修基金”，以为是物业费的一部分，或者干脆就是物业乱收费,其实完全不是。

大修基金，全名叫住宅专项维修资金，是业主在买房时或入住后按规定缴纳的一笔钱，专门用于小区共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新和改造，电梯坏了要换、屋顶漏水要翻修、消防系统升级……这些不能靠日常物业费解决的大工程,就得动用这笔钱。

你可以把它理解成——你家房子的“医保+养老保险”，平时存一点,关键时候能救命。

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大修基金怎么算？不是拍脑袋定的，有明文标准！

很多人最关心的问题来了：这钱到底怎么算？谁说了算？

别慌，国家有规定，地方有细则,我们一步步拆解：

首次缴纳：按面积×单价计算

新房交付时，业主需要首次缴纳大修基金,计算方式通常是：

房屋建筑面积 × 当地政府规定的每平方米缴纳标准

举个例子：你在杭州买了一套80㎡的房子，当地规定首缴标准是100元/㎡，那你就要一次性交：
80㎡ × 100元 =8000元

这个标准各地不一样，一线城市可能更高（比如上海、北京普遍在100-200元/㎡），三四线城市可能低一些（50-80元/㎡），具体去查你所在城市的《住宅专项维修资金管理办法》就行。

后续补缴或续筹：按户均摊 or 按面积分摊

房子住久了，基金用完了怎么办？这时候就要续筹,怎么算？

主要有两种方式：

• 按建筑面积比例分摊：谁家房子大，谁多出点,这是最公平也最常见的。
• 按户均摊：每户出一样多，适合老旧小区,面积差异不大时。

注意：续筹必须经过业主大会表决通过,不是物业一句话就能收的！

使用时怎么算？先申请，再投票，透明公开

当小区真要动用大修基金时,流程是这样的：

1. 物业或业委会提出维修方案；
2. 公示预算和施工计划；
3. 双三分之二业主参与投票，且双过半同意（面积+人数）；
4. 审批通过后,从账户中划款。

不是你想用就能用,更不是物业想收就能收。

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以案说法：一栋楼换了电梯，老王差点被多收2000块

去年，南京某小区一栋楼的电梯老化严重，经常卡人，业委会牵头申请启用大修基金更换电梯,预算60万。

按政策，这笔钱应由该楼栋全体业主按面积分摊，可物业公司最初提交的方案里，把隔壁楼两户“借道使用电梯”的业主也算进来了,导致每户多摊了近500元。

业主老王觉得不对劲，查了《江苏省住宅专项维修资金管理办法》，发现只有本幢或与维修项目直接相关的业主才需分摊，他联合几位邻居提出异议，最终重新核算，剔除无关住户,他家省了1800多元。

这个案子说明：你有权知道钱怎么算、谁该出、出多少，别怕麻烦，较真才是对自己负责。

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法条链接：这些规定你得心里有数

• 《民法典》第278条：
  使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

• 《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第2条：
  维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

• 各地实施细则（如《北京市住宅专项维修资金管理办法》《上海市住宅物业管理规定》等）：
  明确了缴纳标准、使用程序、监管机制。

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律师总结：别让“沉默”变成“吃亏”

说到底，大修基金不是“杂费”，而是你作为业主的法定权利和义务，它怎么算、怎么用、谁监督,都有章可循。

我给你的三个建议：

1. 查清楚你所在城市的缴纳标准,别稀里糊涂多交；
2. 关注小区公共账户公示,每年至少看一次基金余额和使用记录；
3. 遇事别忍，敢质疑、敢查账、敢投票——你的每一票,都是对家园的守护。

房子是你最大的资产，而大修基金，就是守护这份资产的“安全垫”。
算清楚每一笔钱，不仅是精明,更是清醒。

别等到电梯停了、屋顶漏了，才想起——原来我们早就交过“保险”,只是没人告诉我们怎么用。

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