大修基金怎么算？别再被物业糊弄了，这笔钱你交得明白吗？

你家小区电梯坏了，楼顶漏水了，外墙脱落了……这时候物业突然说：“要动用大修基金！”你是不是一脸懵？啥是大修基金？谁来收的？按什么标准算的？这钱到底该不该花、花多少？今天咱们就掰开了揉碎了，把“大修基金怎么算”这件事讲清楚。

先说个最现实的问题：大修基金不是物业想收多少就收多少，也不是随便动用的“小金库”，它本质上是业主自己的钱，存着就是为了应对房子“老了病了”时的大修或更换重大设施，比如电梯换新、消防系统升级、屋顶防水重做这些“大事”，不能靠物业费维持的小修小补能解决的,就得靠它。

那这个钱到底是怎么算出来的？核心就一句话：按建筑面积分摊，谁住得多，谁出得多。

大修基金的初始缴纳标准一般由地方政府规定，比如在北京，目前是每平方米100元；在上海，高层住宅是每平方米96元，多层是64元；在深圳，是按购房款的2%来算，你看，每个城市都不一样，但逻辑是一样的——以房屋面积为基础，乘以当地规定的单价，得出你这一户要交的总额。

举个例子：你在杭州买了一套120平米的房子，当地规定大修基金是85元/㎡，那你一次性就要交 120 × 85 = 10,200 元，这笔钱在你办房产证之前，就得交给指定的专户银行，不能进物业腰包，也不能挪作他用。

但很多人以为交完就完了，其实后续还有“动态管理”的问题，比如小区十几年后要换电梯，总费用300万，账户里只有200万，差额怎么办？这时候就要启动“续筹”程序——也就是让业主再补缴，怎么算？还是回到原点：按面积比例分摊，你家100平，别人家80平，那你出的就得多一点,这是公平的。

这里特别提醒一点：动用大修基金可不是物业说了算！必须经过“双三分之二”业主同意——也就是专有部分面积占比三分之二以上，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且其中过半数同意，才能启动使用流程,否则就是违规操作。

有些小区物业搞“暗箱操作”，悄悄把钱拿去修了个大门或者绿化带，美其名曰“改善环境”，这根本不符合大修基金的使用范围。大修基金只能用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，比如电梯、水泵、消防、外墙、屋面防水这些“硬支出”,不能拿来搞面子工程。

以案说法：一扇漏水的屋顶，牵出百万基金之争

杭州某老旧小区，连续三年每逢下雨顶层就渗水，居民苦不堪言，业委会多次申请动用大修基金做屋顶防水翻新，却被物业公司以“资金不足、流程复杂”为由拖延，后来业主自发查账，发现账户里明明有180万元余额，但过去五年只用了不到20万，其余大部分被用于“小区亮化工程”“景观提升”等非必要项目。

业委会起诉物业公司，法院最终认定：物业擅自改变大修基金用途，构成侵权，责令其限期整改，并重新公示资金使用明细，法院支持业委会依法启动维修程序，通过业主大会表决后,顺利使用大修基金完成屋顶修复。

这个案子告诉我们：钱在账上≠能乱花，程序合法≠可以绕过业主，你的房子，你的钱,你得盯紧了。

法条链接：

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：

下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意——对于使用大修基金，实际执行中普遍要求“双三分之二参与，过半同意”。

另据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）：

维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

律师总结：

大修基金怎么算？答案很清晰：按面积，依标准，政府定，业主管，它不是杂费，也不是物业的收入来源，而是你作为业主对未来住房质量的一份“保险”，交的时候要明白，用的时候更要较真，别等到墙裂了、电梯停了才想起来查账，从现在起，关注小区公共账户、参与业主大会、学会看预算报表，才是对自己房产真正的负责。

房子是你最大的资产，而大修基金，就是守护这份资产的最后一道防线，别让它沉睡，更别让它被挪用，懂规则，才能有底气；知权利,才能守得住家。

大修基金怎么算？别再被物业糊弄了，这笔钱你交得明白吗？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。