大修基金怎么算？别再被物业糊弄了，搞懂这几点省下几万块！

你家小区要动用大修基金了,可你知道这笔钱到底该怎么算吗？是按户头平摊？还是看面积大小？为什么隔壁楼才花十万修电梯，你们楼却要收二十万？更离谱的是——有些物业连账都不公开，收完钱就说“专款专用”，结果几年过去维修迟迟不动工。

别急,今天咱们就掰开揉碎讲清楚：大修基金究竟是怎么算的？谁说了算？钱花哪儿了？普通业主能不能插话？

什么是大修基金？它不是“物业的小金库”

首先得搞明白,大修基金（全称“住宅专项维修资金”）不是物业公司的钱，也不是随便能动的，它是你买房时交的一笔“押金式”资金，专门用来修房子的“老本”——比如电梯坏了、屋顶漏水、外墙脱落、消防系统更新等等，这些属于整栋楼或整个小区的公共部分大修项目。

这笔钱,业主才是真正的主人，物业只是代管，很多业主稀里糊涂交了钱，之后就被蒙在鼓里，这是典型的权利缺失。

很多人以为大修基金是“一家一口锅，平均分摊”，其实没那么简单，真正计算时，主要看以下三点：

这是目前全国大多数城市采用的方式,简单说：你房子越大，出的钱越多。

举个例子：
一栋楼总维修费用60万元，整栋楼公摊+套内总面积是1万平方米，你家面积120㎡。
那你这一户要承担：
60万 ÷ 1万㎡ × 120㎡ =7200元

这种算法公平合理,毕竟面积大的住户享受的公共资源也更多。

有些老旧小区或历史遗留项目,可能会采取“每户统一金额”的方式，但这必须经过业主大会表决通过，不能由物业单方面决定。

如果某次维修只涉及部分楼栋或单元（比如只有3号楼电梯更换），那就只向相关楼栋业主收取，其他楼不用出钱。

个别城市允许提取个人住房公积金来补充大修基金支出,但前提是符合当地政策，并且维修项目确实达到“重大修缮”标准，这个流程复杂，建议提前咨询住建部门。

就算钱算清楚了,也不能随便动！根据《民法典》规定，动用大修基金必须满足两个条件：

注意！这不是“全体业主同意”，也不是“物业点头就行”，很多物业打着“大家都同意”的旗号强行收费，其实是违规操作。

更关键的是：维修方案、预算明细、施工单位、验收结果，都必须公示！

如果你从没见过公告、没投过票，那这笔钱的使用程序本身就站不住脚。

去年,上海浦东一个老小区准备更换三部老旧电梯，预算报价85万元，物业公司直接发通知让每户交6000元，理由是“紧急维修，来不及开会”。

几位年轻业主提出质疑,要求查看报价单和投票记录，结果发现：

业主们联合申请街道介入,最终重新招标，节省资金近20万，还顺带查出了物业多年未移交大修基金账户的问题。

这个案子说明：只要业主较真，就能守住自己的钱包。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：
使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十二条：
维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
各地实施细则（如北京、深圳、成都等地）还明确要求：维修项目必须进行第三方审计和结果公示。