套内面积到底是什么？别再被建筑面积牵着鼻子走

套内面积怎么算？开发商说的“得房率”靠谱吗？一文说清你家到底买了多少真实空间你有没有过这样的经历？看房时销售笑眯眯地说：“我们这户型得房率高达80%，几乎每平米都算在你头上！”可等交房一量，客厅窄得转不开身，阳台小得晾两件衣服都费劲——心里直嘀咕：我买的到底是房子，还是“建筑面积”的数字游戏？今天咱就坐下来，像老朋友聊天一样，把“套内面积”这个事儿掰开揉碎讲清楚，别被那些花里胡哨的术语绕晕了，咱们用大白话，说真话。

很多人买房签合同的时候,看到“建筑面积120㎡”，就以为自己买了120㎡的“实打实用地”，错！这120㎡里，可能真正属于你私人使用的，连90㎡都不到。

那什么叫套内面积？就是你推开门后，能自由走动、装修、放家具的那一部分空间总和，它包括三块：

套内使用面积：你能踩在脚下的地方，比如客厅、卧室、厨房、卫生间这些实际使用的区域；
套内墙体面积：你自己家里的承重墙、隔墙这些墙体所占的面积（注意：外墙只算一半）；
阳台建筑面积：封闭阳台按全面积算，未封闭的按一半算。

举个例子：你家客厅40㎡，主卧20㎡，次卧12㎡，厨房6㎡，卫生间5㎡，加上墙占了8㎡，阳台5㎡（封闭），那你的套内面积就是：40+20+12+6+5+8+5 =96㎡。

这才叫你真正“拥有”的空间。

而所谓的“建筑面积”= 套内面积 + 分摊的公摊面积（电梯井、楼梯间、管道井、值班室、设备层等等），有些楼盘公摊高达30%甚至40%，你以为买的是100㎡，结果套内才60㎡——相当于你花了全价，买了六成的空间。

你说气不气？

为什么开发商爱提“得房率”？小心话术陷阱！

“得房率=套内面积÷建筑面积×100%”，听起来越高越好，对吧？

但这里有个坑：得房率不是法定标准，而是营销工具，有的开发商为了拉高得房率，会把一些本该算公摊的部分悄悄划进套内，或者通过设计“赠送面积”来迷惑你。

“送你一个飘窗、一个入户花园！”听着很香，但你要知道——很多“赠送面积”根本不在产权证上，法律上不承认，将来拆迁、卖房都可能扯皮。

更离谱的是,有些公寓类项目，公摊动辄超过50%，得房率不足50%，你花500万买个“80㎡”的房子，结果能用的不到40㎡，厕所比衣柜大不了多少……这不是花钱买委屈吗？

所以啊,别光听销售嘴上说“得房率高”，一定要看《商品房买卖合同》附件里的房屋平面图和面积测算报告，上面白纸黑字写着各项数据，这才是最真实的依据。

以案说法｜业主维权成功，多要回12㎡套内面积

2022年,杭州一位张先生买了某品牌楼盘的改善型住宅，合同写明建筑面积138㎡，得房率宣称75%，收房后他自己拿卷尺一量，发现实际套内使用面积比宣传少了近15㎡。

他没忍气吞声,而是委托专业测绘机构重新测量，并调取了住建部门备案的原始图纸，结果发现：开发商将部分设备平台计入套内，却把本应计入套内的部分墙体划入公摊，人为压低了套内面积。

张先生一纸诉状告上法院,最终法院认定：开发商存在面积计算不实、误导消费者的行为，判决其按市场价赔偿张先生相当于12㎡套内面积的差价损失，共计48万元。

这个案子告诉我们：面积不是小事，每一平米都是真金白银，只要你手里有证据，法律一定站在你这边。

法条链接｜这些规定你必须知道

《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权请求解除合同或要求赔偿。
《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）：明确规定了套内面积、公摊面积的计算方式，是技术层面的权威依据。
《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当向购房人公示面积测算方法及相关数据。

这些法条不是摆设,是你维权的“法律武器库”。