公摊面积怎么算的？买了房才发现缩水了怎么办？

签合同时写的是100平的大三居,结果拿到钥匙一量，实际使用面积才70多平？剩下的二十几平去哪儿了？别急，这很可能就是传说中的——公摊面积在作祟。

很多人买房时只盯着总价和单价,却忽略了“公摊”这个隐形杀手，等到交房那一刻，才恍然大悟：“我花的钱，一半是买墙？”今天咱们就来掰扯清楚：公摊面积到底是怎么算出来的？它合理吗？我们能拒绝它吗？

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公摊面积到底是个啥？

公摊面积就是整栋楼里大家共用的部分，分摊到每一户头上的那部分建筑面积，比如你家楼里的电梯井、楼梯间、门厅、设备间、管道井、值班警卫室……这些地方你不能住，但你得“买单”。

开发商不会白送你一块地,整栋楼的公共区域也要有人分摊成本，于是就有了“公摊系数”这么个东西。

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公摊面积怎么算？公式来了！

别被吓到,其实计算方式并不复杂，关键看三点：

1. 整栋楼的公摊总面积（所有公共区域加起来）
2. 整栋楼的套内总面积（每户自己屋子的面积总和）
3. 你家的套内面积

然后用这个公式：

👉你家公摊面积 = （整栋楼公摊总面积 ÷ 整栋楼套内总面积）× 你家套内面积

举个例子：
一栋楼公摊总面积是1000㎡，套内总面积是4000㎡，那你家套内80㎡，就要承担：

（1000 ÷ 4000）× 80 =20㎡的公摊面积

所以你的房产证上写的建筑面积就是：80 + 20 =100㎡

看到没？你买的“100平”，真正能摆沙发的地方只有80平。

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公摊比例多少才算正常？

不同建筑类型,公摊差异很大：

• 多层住宅（6层以下无电梯）：公摊约5%-10%
• 小高层（7-11层带电梯）：公摊约10%-15%
• 高层住宅（12层以上）：公摊普遍在15%-25%，甚至更高
• 超高层或豪华公寓：有些能达到30%以上！

如果你买的是30层的高层,公摊超过25%，就得多个心眼了——是不是公共区域设计太“豪”？还是开发商在玩猫腻？

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以案说法：新房实测少了12平，业主集体维权赢了！

2022年,杭州某小区业主收房时发现，合同写明建筑面积98㎡，可自己一测，套内才68㎡，公摊高达30㎡！而同户型其他楼栋公摊才22㎡，差了整整8㎡，按当时房价算，相当于多花了近40万！

业主们联合聘请律师调取了原始测绘报告,发现开发商将本应计入“物业用房”的一间办公室偷偷划入公摊范围，导致公摊虚高，最终法院判决：该部分面积不得计入公摊，开发商退还相应购房款并赔偿利息损失。

这个案子告诉我们：公摊不是“黑洞”，它是有法律边界的！

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法条链接：这些规定你必须知道

根据我国现行法律法规,公摊面积的计算和公示是有明确依据的：

• 《商品房销售管理办法》第十八条：
  房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人明示所售房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积及公摊部位的具体构成。

• 《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）：
  明确规定哪些区域可以纳入公摊（如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室等），哪些不能（如独立使用的地下室、会所、物业用房等）。

• 《民法典》第二百七十三条：
  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

也就是说,你可以用公摊，但不能让你为不该摊的部分买单。

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律师总结：别让“看不见的面积”吞噬你的权益

作为从业十几年的房产律师,我想说一句掏心窝子的话：买房不是买数字，而是买生活空间，当你在为每平米单价斤斤计较时，更应该看清“每平米里有多少是你真正能用的”。

给各位购房者几点实用建议：

1. 签约前务必要求查看《公摊说明图》和测绘报告，搞清楚公摊都包括什么；
2. 对比同楼盘不同楼栋的公摊比例，异常偏高的要警惕；
3. 收房时请专业机构复测面积，一旦发现误差超3%，可依法索赔；
4. 保留所有宣传资料和沟通记录，口头承诺也可能是证据。

最后提醒一句：虽然目前全国尚未取消公摊制度（部分地区试点“按套内面积计价”），但我们作为消费者，有权知道每一平米是怎么来的，更有权拒绝为不合理公摊买单。

房子是用来住的,不是用来算术的，但如果你不懂算术，那就真的只能被别人算计了。

公摊面积怎么算的？买了房才发现缩水了怎么办？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。