买房被摊走的钱去哪了？公摊面积到底怎么算？

公摊面积：藏在房价里的“隐形费用”

买过房的人都知道，房产证上的面积和实际使用面积总有差距，这中间的“差额”就是公摊面积，公摊是指整栋楼的业主共同分摊的公共区域，比如电梯井、楼梯间、过道、设备间等，但问题是——公摊怎么算？为什么有的房子公摊20%，有的却高达40%？

公摊面积的计算公式
公摊系数 = 总公摊面积 ÷ 总套内面积
你的公摊面积 = 套内面积 × 公摊系数

举个例子：

• 某栋楼总公摊面积是1000㎡，总套内面积是5000㎡，公摊系数就是20%。
• 如果你的套内面积是80㎡，那么公摊面积就是80 × 20% = 16㎡。
• 房产证上的建筑面积 = 套内面积（80㎡）+ 公摊面积（16㎡）= 96㎡。

为什么公摊差异这么大？

• 建筑类型不同：高层住宅公摊通常比多层住宅高（因为电梯、消防通道等占用更多空间）。
• 开发商设计：有的楼盘为了“偷面积”，会刻意缩小套内面积，放大公摊。
• 地区政策：部分城市对公摊有上限规定（如重庆要求公示套内面积），但多数地方仍按建筑面积交易。

公摊的“猫腻”在哪里？

• 模糊计算：开发商往往不公开详细公摊明细，业主无法核实。
• 重复收费：物业费、取暖费按建筑面积收，公摊部分也被重复计费。
• 维权困难：除非合同明确约定公摊比例，否则业主很难主张权利。

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以案说法：公摊面积引发的纠纷

2021年，某地业主收房时发现，合同约定的公摊率为25%，实际却高达32%，业主集体起诉开发商，法院审理后发现：

1. 开发商将本应属于业主共有的“架空层”计入公摊，却擅自改造成商业空间出租盈利；
2. 法院判决开发商退还多收的公摊费用，并赔偿业主损失。

律师点评：

• 根据《商品房销售管理办法》，公摊范围必须明确，且不得擅自改变用途。
• 若公摊与实际不符，业主可要求退差价或解除合同。

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法条链接：公摊面积的合规依据

1. 《商品房销售管理办法》第18条：

   商品房销售按套内面积或建筑面积计价，但应当注明公摊面积。

2. 《民法典》第278条：

   建筑区划内的公共场所、公用设施属业主共有，开发商不得擅自处置。

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律师总结：如何避开公摊陷阱？

1. 签约前：要求开发商提供公摊明细，对比同类楼盘数据。
2. 收房时：实测套内面积，若误差超3%，可主张退赔。
3. 维权途径：若发现公摊造假，可向住建部门投诉或起诉。

公摊不是“糊涂账”，你的钱必须花得明白！

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