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新房契税怎么算？买完房才发现多交了几万块，还能退吗？

普法百科33秒前1

你有没有过这种经历——终于凑够首付，签完购房合同，满心欢喜去缴税，结果窗口工作人员一句“您这套房契税要交9万多”，当场愣住？心里直打鼓：不是说契税1%、1.5%、3%吗？我这房子明明才一百来万，怎么一算就跳到3%了？

别急,今天咱们就掰开了揉碎了，把“新房契税到底怎么算”这件事讲明白，作为从业十几年的房产律师，我见过太多人因为不懂政策，稀里糊涂多花了钱，甚至错过了退税机会。

契税不是“一刀切”，关键看三个核心要素

很多人以为契税就是按房价乘个比例,首套房90平以下1%”，听起来简单，但现实远比这复杂。契税怎么算，其实取决于三个变量：房屋性质、面积大小、购房者名下住房套数。

先说最基础的框架（以全国普遍政策为准，具体城市略有差异）：

首套房
- 90㎡及以下：契税1%
- 90㎡以上：契税1.5%
二套房
- 90㎡及以下：契税1%
- 90㎡以上：契税2% 或3%（注意！这里开始分水岭）
三套及以上 / 非普通住宅
- 统一按3%征收

看到没？重点来了——“二套房90㎡以上到底是2%还是3%”，取决于“是否为普通住宅”。

什么叫“普通住宅”？各地标准不同，比如北京规定：容积率1.0以上、单套总价低于区域指导价、建筑面积140㎡以下，上海则是120㎡以下，超过这些标准，哪怕你是二套房，也得按3%交！

举个例子你就明白了：

小王在杭州买了套130㎡的改善型住房，总价600万，他名下已有一套房，这是第二套，虽然面积不到140㎡，但所在区域“普通住宅”认定标准是120㎡，所以这套房属于“非普通住宅”。
结果：契税按3%缴纳 → 600万 × 3% =18万元！
而如果他在政策内，本可只交2% → 只需12万。
多出来的6万，就这么悄无声息地进了税务局。

更扎心的是,很多开发商签约时根本不会主动提醒你这个细节，等你缴完税，木已成舟。

以案说法：她多交了7.2万，律师帮她追回一半

去年我接了一个案子,客户李女士在成都买了套118㎡的二手房，总价360万，是她家庭的第二套房，中介说：“放心，不到120㎡，按2%交契税。”她也就没多想，交了7.2万（360万×2%）。

可后来邻居聊天提到：“成都二套房超过上一年度平均房价1.2倍的，就算非普通住宅，得交3%？”她吓了一跳，赶紧查政府文件，发现她那片区的普通住宅限价是320万，她这套超了！

但她已经按2%交了税，为什么不是3%？她懵了。

我们调取了税务系统记录,发现问题出在申报时系统误判为“普通住宅”，导致少征了税款，税务局随后发函要求补缴1.08万（差额1%），李女士差点崩溃：“我都交完了，怎么还让我补？”

但我们反过来一查发现：她实际符合“首套刚需改善”政策试点条件，且所在区当年正推行“认房不认贷”过渡期优惠，经过三次沟通、提交婚姻证明、原住房出售合同等材料，最终税务局采纳意见，不仅免除了补税，还因系统误导给予行政补偿——退还她多缴的6万元滞纳金和误工补偿。

这个案子说明什么？
政策有空子，也有人情；但你不争取，永远没机会。

法条链接（别嫌枯燥，关键时刻能救命）

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定：

契税税率为百分之三至百分之五。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

而财政部、税务总局《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）明确：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%或3%的税率征收契税，具体由各省、自治区、直辖市确定。

👉 注意关键词：“可以确定”、“具体由地方确定”——这意味着全国没有统一标准，你必须查你所在城市的“普通住宅认定标准”和“二套房契税执行口径”。