房子漏水怎么办？楼上不认账、物业推责任，教你三步合法维权！

你有没有遇到过这种糟心事？大半夜突然发现天花板渗水，墙面发霉、墙皮脱落，地板泡得鼓包，家具也遭殃，打电话找楼上邻居，对方一句“又不是我故意漏的”就打发了你；找物业，人家说“这是你们业主之间的事”，转身走人，这时候你是不是特别想掀房顶？别急，作为处理过上百起房屋漏水纠纷的律师，我今天就用大白话，手把手教你——房子漏水到底该怎么办！

咱们先理清思路：漏水问题看似是邻里小事，但背后牵扯的是物权责任、侵权赔偿、维修义务三大法律核心，关键在于：谁的责任？损失怎么算？钱该谁出？把这三点搞明白,你就掌握了主动权。

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第一步：固定证据，别让“真相”蒸发

很多人第一反应是赶紧擦水、修墙，这没错，但千万记住：在清理之前，必须拍照、录像！

要拍清楚：

• 漏水的位置（天花板、墙角、灯具周围）
• 水迹蔓延范围
• 墙面起泡、脱落情况
• 家具、地板受损细节
• 甚至可以录一段带时间戳的小视频，显示水还在滴

有条件的话，可以请第三方机构做现场勘验记录，或者找居委会、物业到场见证并签字，这些都将成为后续索赔的“铁证”。

千万别因为不好意思就忍着不取证，等真打官司时，你说“我家被泡了”，对方一句“那你有证据吗？”你就哑口无言。

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第二步：找准“漏水元凶”，别冤枉好人也别被甩锅

漏水原因千奇百怪,常见的有这么几种：

1. 楼上装修破坏防水层（最常见）
2. 自家管道老化爆裂
3. 公共管道堵塞或破裂（比如下水管在楼板内）
4. 开发商原始施工质量问题

怎么判断？

• 如果是楼上卫生间、厨房正下方漏水,大概率是他家防水没做好或改动了管道；
• 如果是整栋楼多户同时漏水,可能是外墙渗水或公共管道问题；
• 如果是下雨天才漏，那可能是外墙、窗户密封问题。

这时候建议请专业房屋质量检测机构出具报告，费用一般几百到一千不等，但这份报告在法庭上就是“定责书”。

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第三步：依法维权，三招层层推进

第一招：协商解决，留痕沟通

先找楼上邻居心平气和谈谈，把照片、视频给他看，说明影响有多大，沟通时尽量用微信文字或录音留存,避免口头承诺落空。

可以说：“咱都不是外人，但这次确实给我家造成了实际损失，修墙、换地板都得花钱，能不能一起看看怎么解决？”

如果对方配合，最好签个书面调解协议，写明维修时间、赔偿金额、后续责任划分。

第二招：物业介入，逼其履职

很多物业一开始装傻，但你要明确告诉他们：根据《民法典》，物业对共有部分有管理维护义务，如果是公共管道漏水,他们跑不了！

你可以正式发一份《要求物业公司履行管理职责的函》，通过微信、邮件或当面送达，并保留凭证，必要时向街道办、住建部门投诉,施加压力。

第三招：法院起诉，一锤定音

如果协商无果，别犹豫，直接起诉。
你可以主张：

• 恢复原状（修好漏水点）
• 赔偿财产损失（修缮费、家具损毁、租房过渡费）
• 精神损害赔偿（在极端情况下,比如长期漏水导致家人患病）

法院通常会委托司法鉴定机构评估损失金额，判决后对方拒不执行,还可以申请强制执行。

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以案说法｜楼上洗澡楼下“游泳”，她靠一张检测报告赢了8万赔偿

我去年代理过一个案子：李女士家住二楼，连续三个月天花板滴水，墙皮大片脱落，孩子过敏加重，她多次找三楼邻居，对方坚称“我家没问题”，物业也推说“查不出来”。

李女士没吵没闹，自己花了800元请专业机构做漏水原因鉴定，结果显示：三楼卫生间地面防水层破损，且装修时擅自移动了地漏位置，导致排水不畅,长期渗漏。

拿着这份报告，我们起诉到法院，最终法院判决三楼业主承担全部修复责任，并赔偿李女士各项损失共计8.2万元，包括墙面翻新、儿童医疗支出和临时租房费用。

这个案子的关键，就在于那份第三方鉴定报告——它把“你觉得”变成了“法律认定”。

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法条链接｜这些法律规定，是你维权的“尚方宝剑”

1. 《中华人民共和国民法典》第二百九十六条
   不动产权利人因用水、排水、通行等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

2. 《民法典》第一千一百六十五条
   行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。

3. 《物业管理条例》第三十五条
   物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。

4. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条
   小区内的基础结构、公共管道等属于共有部分,物业公司负有维护义务。

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律师总结｜漏水不可怕，怕的是沉默和妥协

房子漏水，表面看是生活琐事，实则是一次对你权利意识的考验，很多人选择忍一忍、算了，结果小漏变大患，最后修房花几万,还伤了邻里和气。

我的建议很明确：
✅ 发现漏水第一时间取证；
✅ 找准责任方，别被情绪带偏；
✅ 该协商协商，该检测检测，该起诉就起诉；
✅ 物业不是“摆设”,关键时刻要拉他们进场。

法律从不保护躺在权利上睡觉的人，你每一次理性维权，不仅是为自己讨回公道,也在为整个社区的规则意识添一块砖。

房子是家的港湾，不该成为漏水的“鱼缸”，该出手时就出手,用法律撑起一片干爽的天空。

房子漏水怎么办？楼上不认账、物业推责任，教你三步合法维权！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。