怎么起诉物业？被坑多年忍不了，教你三步合法维权！

小区电梯坏了半个月没人修,物业费一分不少收；楼道堆满杂物天天提醒没用，一问物业就说“我们管不了”；更离谱的是，交了停车费却连个正规车位都没有，车被刮了也没人负责……憋屈吗？当然憋屈！可很多人心里想着：“告物业？太麻烦了，算了吧。”今天我告诉你——别再忍了！作为从业十几年的执业律师，我可以负责任地说：起诉物业，其实没你想得那么难，只要三步走，就能把公道要回来。

第一步：先搞清楚你到底该告谁

很多人以为“物业公司”就是铁板一块，其实不然，你要告的，是和你签了《物业服务合同》的那家公司，这个合同一般是你买房时开发商指定的前期物业，或者是后来业委会选聘的正式物业。关键点来了：你必须手里有这份合同！没有？去业委会、社区居委会或者房管局调档，这是你的权利。

而且要注意,有些小区物业是“外包”的，比如保洁、保安单独外包给第三方公司，这时候你得看是谁直接对你服务不力负主要责任。原则上，谁收钱、谁管理、谁担责。

第二步：证据收集，别等开庭才后悔

打官司,打得就是证据，光说“他们不作为”，法官不会信，你需要准备这些材料：

• 物业服务合同复印件（证明双方权利义务）
• 缴费凭证（证明你履行了义务）
• 问题照片/视频（比如垃圾堆积、设施损坏、私搭乱建）
• 沟通记录（微信聊天、投诉工单、电话录音——注意！录音要合法，不能偷拍偷录，但如果你主动打电话并录音，一般可作证据）
• 业主联名签字（如果有多个业主受影响，联合举证更有说服力）

特别提醒：别觉得小事就不留痕。今天电梯停运一次你觉得算了，明天消防通道被堵你也忍了，后天真出事了，法院一看你从没正式投诉过，就可能认定你默认接受现状。

第三步：写诉状，找准案由，去对地方告

很多人卡在这一步：不知道怎么写诉状，也不知道去哪个法院，其实很简单。

案由一般选“物业服务合同纠纷”或“财产损害赔偿纠纷”（比如物业失职导致车辆被砸），管辖法院通常是被告住所地或合同履行地的基层人民法院，也就是你们小区所在的区法院。

诉状结构要清晰：

1. 原被告信息；
2. 诉讼请求（判令物业修复电梯、公开账目、退还多收费用等）；
3. 事实与理由（按时间线讲清楚问题+你如何维权+对方拒不改正）；
4. 证据清单附后。

别怕文笔不好,法院更看重逻辑和事实，实在不会写，可以请律师代笔，费用通常几百块起步，但能大大提高胜算。

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📚 以案说法：李女士告赢物业，追回三年多交的停车费

2021年,杭州的李女士发现，小区地下车库明明只划了80个车位，物业却对外出租了120个，导致她经常找不到位置，更气人的是，她每月交350元停车费，但物业拿不出收费标准依据。

她先是向街道办投诉无果,随后在律师指导下收集了：

• 车位规划图（显示总容量）
• 物业收费票据
• 多次沟通录音
• 其他业主证言

她向法院起诉,要求确认物业超范围收费违法，并退还三年多收部分，最终法院判决：物业未公示收费标准、超容量收费属于违约行为，需退还李女士共计4200元。

这个案子告诉我们：不是所有“惯例”都合法，不是所有“一直这么收”就有理。

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⚖️ 法条链接：你的权利，白纸黑字写着呢！

• 《民法典》第九百四十二条：
  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。

• 《民法典》第九百四十三条：
  物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、维修资金使用情况等以合理方式向业主公开。

• 《物业管理条例》第三十五条：
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

你看,法律早就给你撑腰了，只是很多人不知道、不敢用。

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✍️ 律师总结：别把忍让当美德，维权才是对自己负责

我常说一句话：一个健康的社区，不是没有矛盾，而是有渠道解决矛盾。物业和业主本应是服务与被服务的关系，而不是“老子管儿子”。

起诉物业,不是为了“斗气”，而是为了推动改变，哪怕你只是成功让法院判令物业公开账目，也是为整个小区争取了知情权。一个人站出来，可能改变一群人的处境。

如果你正遭遇物业不作为、乱收费、推诿扯皮，请记住这三步：
明确主体 → 收集证据 → 正式起诉。

不必害怕流程复杂,也不必担心败诉，很多时候，你一封起诉状递上去，物业立马态度大变，因为他们最怕的，不是你打官司，而是你真的开始较真了。

别再默默掏钱、默默忍受，你交的每一分物业费，都值得一份对等的服务。
维权路上，你从来都不是一个人。

怎么起诉物业？被坑多年忍不了，教你三步合法维权！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。