房子漏水怎么办？楼上不管、物业推诿，教你三步维权到位！

你有没有经历过这样的糟心事？大半夜突然发现天花板渗水，墙面发霉起皮，地板泡得翘边，家具也开始“罢工”……更让人窝火的是，你找楼上邻居，人家说“我也没办法”；找物业，对方一句“这是你们自家的事”，转身就走，这时候你心里是不是既憋屈又无助？别急，今天咱们就来聊聊——房屋漏水怎么办？

作为一个干了十几年的房产纠纷律师，我处理过太多类似案件，说实话，漏水问题看似小事，但处理不好，轻则影响生活质量，重则引发邻里反目、财产损失甚至法律纠纷，关键就在于：发现问题要快，证据收集要全，维权路径要准。

先别慌，搞清楚“漏从何来”

很多人一看到漏水，第一反应就是冲上楼去质问邻居，这可以理解，但不是最聪明的做法，因为漏水原因不同，责任主体完全不同。

常见的漏水来源有三种：

1. 楼上住户使用不当导致的渗漏（比如卫生间防水没做好、水管爆裂、长期泡水等）；
2. 公共管道或建筑结构老化（比如楼顶防水层破损、主管道堵塞破裂）；
3. 开发商遗留的质量问题（尤其新房入住不久就漏水，可能是施工缺陷）。

所以第一步，请专业人员上门查因，你可以联系物业安排维修工，或者自己花钱请第三方检测机构出具《漏水原因鉴定报告》，这份报告，将来就是你维权的“铁证”。

小贴士：查漏时记得全程录像，尤其是打开吊顶、凿开地面的过程,保留原始状态和修复过程的影像资料。

分清责任，对症下药

明确了漏水源头，接下来就是“找对人、说对话”。

• 如果是楼上住户的问题：先友好沟通，要求其限期整改，如果对方置之不理，你可以书面发《告知函》或《律师函》,明确指出其侵权行为及可能承担的赔偿责任。

• 如果是公共区域或管道问题：这属于物业公司管理范围，根据《民法典》规定，物业有义务维护共有部分，若其不作为，你可以向业委会反映，或向住建部门投诉,必要时可起诉物业违约。

• 如果是房屋本身质量问题（5年内较常见）：直接找开发商！住宅保修期通常为：屋面防水5年，卫生间防渗漏5年，管线2年，保留购房合同和保修条款,主张其履行维修义务。

损失别白受，赔偿要到位

漏水不仅烦人，还可能造成实实在在的经济损失：装修被毁、家具报废、租房过渡费、甚至因潮湿引发健康问题。

记住一句话：谁过错，谁赔偿。

你可以主张以下几类赔偿：

• 修复费用（墙面、地板、吊顶等）
• 财物损失（如被泡坏的衣柜、电器）
• 过渡安置费（如需另租房屋）
• 鉴定费、律师费（在诉讼中合理支出也可主张）

关键是要留好票据：维修报价单、购买发票、租房合同、医疗记录……每一分损失都要有据可查。

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以案说法｜楼上长期漏水拒不维修，法院判赔2.8万元

去年我代理了一起典型案件：王女士家客厅和卧室持续漏水，墙皮大面积脱落，她多次找楼上邻居李某协商，对方始终推脱“自己也不清楚原因”，王女士无奈，请了专业公司做漏水检测,报告显示是李某卫生间防水层破裂所致。

她随后发了书面通知，并委托我们发出律师函，要求15日内修复并赔偿损失，李某仍不予理睬，我们遂提起诉讼，提交了检测报告、现场照片、维修报价单等证据。

最终法院判决：李某必须立即修复漏水点，并赔偿王女士各项损失共计2.8万元，包括维修费、鉴定费和临时住宿费。

这个案子告诉我们：沉默和忍让换不来尊重，依法维权才能守住底线。

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法条链接｜这些法律规定你必须知道

1. 《中华人民共和国民法典》第二百九十六条：
   “不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”

2. 《民法典》第一千一百六十七条：
   “侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

3. 《物业管理条例》第三十五条：
   “物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

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律师总结｜漏水不是小事，维权要有章法

房子漏水，表面看是“水”的问题，背后其实是“权责”的较量，很多业主一开始选择忍耐，结果小漏变大患,最后修房花的钱比打官司还多。

我的建议很明确：

✅ 第一步：冷静查因，别情绪化指责；
✅ 第二步：固定证据，拍照录像做鉴定；
✅ 第三步：依法沟通，该发函就发函,该起诉就起诉。

别怕麻烦，也别觉得“邻里低头不见抬头见”就放弃权利。合法维权不是撕破脸，而是对彼此负责，你的坚持，不仅是为自己讨回公道，也在推动一个更有规则、更讲道理的居住环境。

屋顶会漏，人心不能透风，房子要修，权利更要守。

—— 一名始终站在你这边的房产律师

房子漏水怎么办？楼上不管、物业推诿，教你三步维权到位！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。