首套房契税怎么算？搞错一步多花几万块，看完这篇你就懂了！

买房是人生大事,尤其对第一次置业的人来说，激动中难免夹杂着焦虑，签合同、办贷款、交房款……每一步都让人神经紧绷，但很多人忽略了一个关键环节——契税怎么算？别小看这一笔费用，算错了，可能直接让你多掏几千甚至上万元。

今天咱们就来掰扯清楚：首套房的契税到底怎么算？有没有优惠？哪些条件能省？哪些坑千万别踩？

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契税是什么？为什么非交不可？

先说个基本概念：契税，是国家在你取得房屋产权时征收的一种税，本质上是你“买下这套房”的合法认证成本之一，没有缴清契税，房产证都拿不到手。

税率不是固定不变的,它跟房屋性质、面积、是否为首套房这几个核心因素密切相关，而我们今天重点聊的就是——首套房契税怎么省？

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首套房契税怎么算？三档税率要记牢！

目前全国大多数城市执行的是“差别化”契税政策，简单说就是：看你是不是“首套”，以及房子有多大。

具体分三种情况：

1. 90㎡及以下的首套房：按1%税率

   • 这是最优惠的一档。
   • 比如你买了一套85㎡的二手房，总价200万，那契税就是：200万 × 1% = 2万元。

2. 90㎡以上的首套房：按1.5%税率

   • 面积大了,税率也跟着涨一点。
   • 同样200万的房子,如果是100㎡，契税就是：200万 × 1.5% = 3万元。
   • 多了1万,是不是肉疼？

3. 二套房及以上：税率直接跳到3%（不分面积）

   • 再买一套？恭喜你，税率翻倍还不止。
   • 同样200万的房子,二套就得交6万契税，差出4万块！

所以你看,“首套房”这个身份有多值钱？它不光影响贷款利率，连税费都能帮你省一大笔。

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什么才算“首套房”？别被自己人搞混了！

这里特别提醒一句：“首套房”不是你自己说了算的，得看房管局和银行的认定标准。

通常要看三点：

• 名下是否有过住房登记记录；
• 贷款系统里有没有过房贷记录；
• 夫妻双方都要查,哪怕只有一方有房贷记录，也可能影响契税优惠。

举个例子：小王单身买了人生第一套房，没贷过款也没登记过房产，妥妥的首套，按1%交税。
但如果他之前和父母共有一套房子（哪怕只是名字挂上去），有些城市就会认定他“已有房产”，那就不能享受最低税率了。

所以啊,别觉得“我没单独买过就是首套”，一定要提前去查档确认！

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以案说法：一张离婚协议，让她少交1.8万契税

去年我代理过一个案子,客户李女士想在杭州买婚前首套房，预算300万，面积88㎡，按理说她未婚、无房无贷，应该能享受1%的契税优惠。

但她之前跟前夫共同持有一套房产,虽然离婚时房子判给了男方，且她名下已无登记，但因为没及时做产权变更，系统里还显示她是共有人。

我去房管局调档后发现这个问题,马上协助她完成产权剥离手续，并出具了离婚协议和法院裁定书作为证明材料。

税务部门认可她为“首套房”购房者，契税从原本的3%（9万）降到了1%（3万），整整省了6万块！

这个案例告诉我们：历史遗留问题必须提前清理，别等到交税那天才傻眼。

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法条链接：这些规定你得知道

根据《中华人民共和国契税法》第六条规定：

“纳税人承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；对个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）明确：

“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），不论是否为首次购房，只要符合‘唯一住房’条件，均可享受上述优惠税率。”

也就是说,“唯一住房”+“面积门槛”=省钱的关键组合拳。

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律师总结：省契税，靠的不是运气，是准备

很多朋友以为契税是“交给政府的，反正逃不掉”，于是随便听中介一句话就签字缴费，可实际上，契税能不能优惠，完全取决于你前期的信息核查和材料准备。

我的建议很实在：

1. 买房前务必查档：去不动产登记中心打印个人房产信息，确认名下无房；
2. 夫妻双方都要查：别让另一半的“历史记录”拖了后腿；
3. 保留好所有法律文书：离婚协议、判决书、共有权分割证明等，关键时刻能救命；
4. 咨询专业人士：别怕麻烦，花几百块咨询费，可能帮你省下几万税款。

记住一句话：你买的不只是房子，更是合规与安心。

契税看着是一次性支出,但它背后反映的是你对整个交易流程的理解深度，把细节做到位，才能真正实现“安家不踩坑”。

下次当你站在税务局窗口前,手里拿着合同和身份证时，希望你能笑着说出那一句：“我符合首套房优惠，按1%交。”

首套房契税怎么算？搞错一步多花几万块，看完这篇你就懂了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。