新房契税怎么算？算错多掏几万块，这些坑千万别踩！

你是不是也遇到过这种情况——终于买到了心仪的新房，满心欢喜准备收房，结果一算契税，脑袋“嗡”地一下：怎么比预想的贵这么多？明明听说首套房税率才1%啊，怎么我交了3%？更离谱的是，隔壁老王同样面积的房子，缴的税还比我少两万多！

别急,今天我就以一个从业十几年的律师视角，用大白话给你掰扯清楚：新房契税到底怎么算？哪些细节决定你是省几万还是多掏钱？一旦算错了，还能不能补救？

契税不是“一刀切”，关键看这三件事

很多人以为契税就是按房价乘个固定比例,比如1.5%或者3%，其实大错特错。契税的计算，核心看三点：房屋性质、面积大小、购房套数。

咱们一个个说：

第一，房子是“住宅”还是“非住宅”？
如果是普通住宅，税率有优惠；但如果你买的是公寓、商铺、写字楼这类非住宅性质的房子，对不起，统一按3%起步，上不封顶，有的城市甚至到5%，很多人稀里糊涂买了“商住公寓”，以为便宜划算，结果契税直接翻倍。

第二，面积有没有超过90㎡？
这是影响税率的关键分水岭，在大多数城市（尤其是执行国家统一政策的城市），如果你买的是首套房：

要是是二套房：

而如果是三套及以上，甭管面积多大，基本统一按3%征收。

注意！这里说的“套数”，是以家庭为单位认定的——包括你、配偶、未成年子女名下在全国范围内的房产记录，不是你说“这是我第一次买房”就一定是首套。

第三，所在城市有没有“特殊政策”？
北上广深这些一线城市对二套房的认定更严，有些地方甚至不管面积一律按3%收，而像长沙、成都等城市，在特定区域或时间段还有契税补贴、减免政策，所以千万别照搬网上的通用公式，一定要查你买房所在地的最新税务口径。

假设你在二线城市买了一套总价300万的新房,面积100㎡，是你和爱人名下的第二套房。

有人可能觉得：“哎，才第二套，应该也不贵。”
来，我们算一笔账：

但如果这套房面积是88㎡呢？
税率变成1%，只需交：300万 × 1% =3万元

差价整整3万！就因为多了12㎡？
没错，这就是政策的“临界点效应”，很多开发商不会主动提醒你这一点，销售只会说“户型方正、空间大”，但从不提“多两平米，税多三万”。

更扎心的是,如果你误判了“首套房”资格，本来该交3万的税，结果按3%交了9万——多出来的6万，相当于白送税务局一辆代步电瓶车。

我去年代理过一个案子,张先生在杭州买了人生第一套房，105㎡，总价420万，他自认为是首套，签合同时也没仔细核对家庭房产登记情况，结果缴税时被告知要按2%交，共8.4万元。

他不服气：“我不是首套吗？”
我们调了不动产登记记录才发现，他老婆五年前在老家买过一套小公寓，虽然早已出售，但系统里没及时更新，导致被认定为“二套”。

后来我们通过提交售房合同、过户凭证等一系列材料，向税务窗口申请复核，最终成功更正为首套，税率降为1.5%，退回了2.1万元。

你看,不是税没法改，而是大多数人根本不知道可以申诉，也不知道证据怎么准备。

根据《中华人民共和国契税法》及财政部、税务总局相关配套文件：

《契税法》第三条：契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
财税〔2016〕23号文：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房,面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。