建筑面积怎么算？搞错一步多花几万块，买房前必看！

你有没有过这样的经历？看房时销售说“这套房89平，得房率高达80%”，听起来超值对吧？结果签合同一看，建筑面积写着“96.5㎡”，心里“咯噔”一下：这差的7平米去哪儿了？钱是不是白花了？

别急，今天咱们就来掰扯清楚——建筑面积到底怎么算？它和我们实际能用的空间有啥关系？为什么同样标着“90平”的房子，住进去感觉一个像小窝，一个像豪宅？

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建筑面积 ≠ 你能用的面积

很多人一听“建筑”两个字，就觉得是“盖起来的房子总面积”,但法律上可不是这么理解的。

简单说，建筑面积 = 套内建筑面积 +公摊面积。

• 套内建筑面积：是你真正能踩在脚下的地方，包括房间、厨房、卫生间、阳台（封闭式）,还有你自己家墙的一半厚度。
• 公摊面积：就是整栋楼大家共用的部分，比如电梯井、楼梯间、管道井、设备房、门厅、值班室,甚至外墙的一半也算进去！

举个例子：
你买了一套标称“100㎡”的房子，结果套内使用面积才70㎡，剩下30㎡全是公摊，那这30㎡的钱你也得一分不少地掏，这就是为什么有人吐槽：“我花钱买了走廊？”

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计算公式不复杂，关键看细节

根据《房产测量规范》（GB/T 17986）,建筑面积是这样算的：

建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积

而套内建筑面积又分为三部分：

1. 套内使用面积（你能活动的净空间）
2. 套内墙体面积（你家所有墙的水平投影面积）
3. 阳台建筑面积（封闭阳台按全面积,未封闭按一半）

重点来了：
不是所有阳台都打五折！

• 封闭式阳台 → 算全面积
• 开放式阳台 → 算一半
• 如果开发商后期封了阳台？对不起,可能要补面积差价！

还有墙体——你以为墙很薄不算啥？错了！两面墙加起来可能就占掉2~3㎡,尤其老式剪力墙结构的房子更明显。

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公摊到底是怎么“摊”的？

最让人摸不着头脑的就是“公摊”。
同样是高层住宅，为啥有的楼公摊20%，有的却高达30%？

因为公摊不是拍脑袋定的，它是按各户套内面积比例分摊的。

比如一栋楼总共有公共区域400㎡，你家套内面积占整栋楼所有住户套内总面积的5%，那你就要承担400×5%=20㎡的公摊。

楼越高、梯户比越大（比如两梯四户变四梯六户）、大堂越豪华，公摊就越吓人，有些高端盘，公摊做到35%都不稀奇。

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以案说法：张先生的“缩水”新房

张先生在杭州买了一套精装修新房，合同写明建筑面积98㎡，总价380万，交房时他拿尺子一量，发现屋内实际可使用面积只有67㎡，公摊竟高达31㎡！

他去售楼处质疑：“你们这不是虚假宣传吗？”销售却说：“我们从没承诺得房率，合同写的是建筑面积。”

张先生气不过，委托我们起诉开发商，主张其未尽到明确告知义务，尤其是沙盘和宣传资料中突出“高得房率”字样,涉嫌误导消费者。

法院最终认定：虽然合同约定以建筑面积为准，但开发商在销售过程中存在夸大得房效果、弱化公摊提示的行为，构成一定程度的欺诈，判决退还部分款项并赔偿损失共计5.8万元。

这个案子告诉我们：建筑面积是法定标准，但你有权知道它背后的构成！

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法条链接：这些规定你必须知道

1. 《民法典》第二百七十一条
   业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2. 《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）
   明确规定了房屋建筑面积的计算规则，特别是关于墙体、阳台、公摊的划分标准。

3. 《商品房销售管理办法》第十八条
   房地产开发企业应当在订立合同前，向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；销售商品房时，应明确说明建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积等内容。

4. 《消费者权益保护法》第八条
   消费者享有知悉其购买商品或接受服务真实情况的权利,开发商不得隐瞒公摊信息。

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律师总结：买房不能只看“建筑面积”

作为从业十几年的房产律师，我想告诉你一句掏心窝子的话：建筑面积只是一个计价单位，不代表你的生活空间。

你要关心的，从来都不是“写了几个平方”,而是：

• 套内面积是多少？
• 得房率有没有低于70%？
• 公摊明细能不能查？
• 宣传时有没有故意模糊概念？

签合同前，一定要要求开发商提供面积测绘报告，查看公摊构成，如果对方遮遮掩掩，那你就要警惕了——也许你买的不是房子，是“空气”。

房子是用来住的，不是用来算数的，但不懂这个数，你就容易被别人算计。

下次看房，别再只问“多少钱一平”，改成问：“这价格对应的，到底是墙？是走廊？还是我能躺平的客厅？”

这才是聪明人的买房姿势。

建筑面积怎么算？搞错一步多花几万块，买房前必看！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。