房子买了，契税到底怎么算？搞错一步多花几万块！

好不容易凑够首付、熬过贷款审批，终于把心仪的房子拿下，结果一到缴契税环节，脑袋嗡的一下——这税到底按什么算？90平是个坎？首套二套差别这么大？亲戚说能“避税”靠谱吗？

别急,今天咱们就掰开揉碎，用大白话讲清楚——房契税是怎么算出来的，这不是简单的数学题，而是关系到你真金白银的大事，搞懂了，省下的可能是一台车；搞错了，分分钟多掏几万块。

---

契税不是随便定的，它有“三看”原则

很多人以为契税是固定比例,其实不是，它就像个“智能计算器”，会根据三个关键因素自动调整税率：

1. 看你买的是第几套房（首套、二套、三套及以上）
2. 看房子面积有多大（90㎡是不是分水岭？）
3. 看房子所在城市政策（北上广深和其他城市不一样）

这三个条件一组合,税率立马就不一样了。

举个最典型的例子你就明白了：

• 如果你是首套房，面积90㎡以下，那恭喜你，契税按1%征收——这是目前全国大多数城市的最低档。
• 如果面积在90㎡以上，哪怕还是首套，税率就跳到5%。
• 到了二套房，那就更严格了：90㎡以下收1%（部分城市已取消优惠），90㎡以上直接2%起。
• 至于第三套房或非普通住宅（比如豪宅、别墅），税率可能直接飙到3%甚至更高。

看到没？同样是100万的房子，有人交1万契税，有人得交3万——差出两倍！

---

别被“网签价”忽悠了，税务看的是“核定价”

还有一个坑很多人踩过：以为契税是按你跟开发商签的合同价格来算，错！

税务局有一套自己的“评估系统”，他们会参考当地同类房产的市场均价，核定一个“计税价格”，如果你的成交价明显低于这个价，他们不会按低价收税，而是按核定价格来算。

比如你买个二手房,合同写80万，但同小区类似户型市价都在100万以上，税务一看：“这不合理啊。”于是按100万来征税，契税自然就高了。

别想着靠“阴阳合同”省钱——现在大数据联网，房管局、银行、税务信息打通，一旦查实逃税，补缴+罚款+滞纳金，得不偿失。

---

以案说法：老张差点多交4万契税

我去年代理过一个案子,客户老张在杭州买了套改善型住房，总价420万，面积110㎡，他是换房，卖掉旧房后买这套，自认为算“首套”，准备按1.5%交契税。

结果去缴税时,窗口人员说要按二套房算，税率2%，得多交将近4万元！老张当场懵了。

我们介入后发现：问题出在他名下还登记着一套小公寓，虽然早就不住了，也没出租，但产权没过户，这就导致系统认定他名下已有房产，新购房产只能算“二套”。

后来我们帮他协调,先把公寓完成过户，再重新申报，最终成功按首套标准缴纳，省下了这笔钱。

你看,有时候不是政策不近人情，而是你没注意到细节。房产登记状态、婚姻状况、家庭成员名下房产情况，都会影响最终税率。

---

法条链接：这些规定你得知道

根据《中华人民共和国契税法》及各地实施细则：

• 第三条：契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
• 财政部 税务总局公告2022年第30号：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者本人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积大于90平方米的，减按1.5%税率征收。
• 二套住房契税政策由各地自行制定,普遍执行1%-2%的优惠税率，但不再享受首套优惠政策。

也就是说,国家给了框架，地方有权细化，一线城市和三四线城市的执行口径可能完全不同，一定要查清楚当地的最新政策。

---

律师总结：契税不是小事，提前规划才能不吃亏

说到底,契税不是“交完就完”的流程性支出，而是一次重要的法律与财务决策，我给你的几点建议：

1. 买房前先查自己名下房产情况，包括配偶和未成年子女的，避免“被动二套”。
2. 不要轻信中介所谓‘避税技巧’，合法节税可以，偷税漏税风险极高。
3. 及时关注地方新政，比如有些城市对“卖旧买新”有退税或优惠，符合条件赶紧申请。
4. 保留好所有交易凭证，包括原房产出售合同、完税证明等，关键时刻能帮你争取权益。

记住一句话：省下的契税，才是真正的首付，别让不懂法，成了你安家路上的绊脚石。

房子是家的开始,而懂法，是安稳生活的底气。

房子买了，契税到底怎么算？搞错一步多花几万块！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。