二套房契税怎么算？买过房的人才知道这些坑有多深！

第一套房刚安顿好，父母催着换大房子，孩子上学要迁户口，或者想投资个学区房……结果一打听，二套房的契税怎么比首套贵这么多？明明是同样的面积、同样的地段，税费却差出几万块，心里直打鼓：“这钱到底怎么算的？有没有什么办法能省一点？”

别急，今天咱们就来把这件事掰开了、揉碎了讲清楚，作为一名执业多年的房产律师，我见过太多客户因为不了解契税规则，稀里糊涂多花了钱，甚至签完合同才发现“税比首付还高”，所以这篇文章，不整虚的，全是干货，帮你避开那些看不见的“雷”。

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二套房契税，到底怎么算？

首先得明确一点：契税不是房价乘以一个固定比例那么简单，它是一套组合拳，跟你的购房情况、房屋性质、面积大小、所在城市都密切相关。

我们先说最核心的三个变量：

1. 是否为首套或二套——这是关键中的关键；
2. 房屋面积是否超过90㎡；
3. 所在城市执行的是国家基准税率还是地方差异化政策。

根据目前全国大多数城市的执行标准（一线城市略有不同），我们可以总结出一张“通俗版”契税对照表：

房屋类型	面积 ≤ 90㎡	面积 > 90㎡
首套房	1%	5%
二套房	1%	2%
三套及以上	按3%起征（部分城市更高）

看到没？重点来了：二套房超过90㎡，税率直接跳到2%，假设你买一套120㎡的房子，总价400万，首套缴6万契税（1.5%），二套就得交8万（2%），整整多出2万块，这不是小数目,够给孩子报半年兴趣班了。

更扎心的是，有些城市对“二套房”的认定极其严格，比如你名下有一套房，配偶名下有一套房，哪怕你们婚后只住一套，再买也按二套算，还有些城市查“家庭住房登记记录”，哪怕你之前卖掉了房子，只要系统里有过贷款记录,也可能被认定为二套。

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以案说法：张先生的“幸福烦恼”

我去年代理过一个案子,特别典型。

张先生在杭州工作，2018年婚前买了一套小两居，贷款已结清，2023年孩子要上小学，夫妻俩决定卖掉旧房，换个带学位的大三居，他们以为房子卖掉了，名下无房,新买的就算首套。

结果去税务局办手续时被告知：虽然你现在名下没房，但你有购房记录+贷款记录，银行系统认定为“二套房”，契税按2%收。

张先生当场懵了：“我都卖掉了，怎么还算二套？”
我解释说：“卖不卖房”和“认不认首套”是两回事，很多城市实行“认贷又认房”，只要有贷款历史，哪怕现在无房,再买也按二套计税。

最终他多交了3.6万元契税，这笔钱不是不能接受，但他后悔没提前咨询专业人士，否则完全可以提前规划——比如让配偶单独买房、用公积金贷款、或者选择限购放松区域置换。

这个案例告诉我们：别等签完合同才问税，那会儿黄花菜都凉了。

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法条链接：白纸黑字，不容含糊

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定：

契税税率为百分之三至百分之五。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）明确：

• 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者本人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。
• 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收。

⚠️ 注意：这是“优惠税率”，不是法定税率，一旦不符合条件，就可能恢复3%-5%的基准税率。

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律师总结：契税不是小事，提前规划才是王道

很多人觉得契税是“小钱”，反正早晚要交，无所谓，可现实是，这“小钱”往往成了压垮预算的最后一根稻草。

作为律师,我给你的建议很实在：

1. 别信中介一句话：“放心，按首套给你办。” 一定要自己查不动产登记记录、征信报告、贷款历史；
2. 婚前婚后财产要理清,夫妻双方名下房产都要纳入考量；
3. 换房前先做税务预审，带上身份证、户口本、离婚证（如有）、原房买卖合同,去当地不动产登记中心或税务窗口咨询；
4. 关注政策动态，2024年以来，多地松绑“认房不认贷”，但执行细则差异大,务必确认本地口径；
5. 合理利用家庭结构优化购房资格，比如父母名义购房、共有产权等方式,合法节税。

最后送大家一句话：买房是大事，契税是细节，但细节决定成败，花几分钟搞懂规则，可能就省下一辆电动车的钱,别等到交钱那天才拍大腿。

如果你正在看房、准备换房，不妨先把这篇文章转给家人看看——最贵的不是房子,而是信息差。

二套房契税怎么算？买过房的人才知道这些坑有多深！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。