二套房契税怎么算？别再被中介忽悠了，一文说清你该交多少！

买房是人生大事，尤其是买第二套房，很多人光顾着看房比价，等到签合同交税那一步，才发现“原来还有这么多坑”？特别是契税这一块儿，明明第一套房只交1%，怎么第二套突然跳到3%？是不是算错了？中介说的就一定对吗？今天咱们不整那些干巴巴的条文，我就用大白话，掰开揉碎了给你讲清楚：二套房契税到底怎么算？什么情况下能优惠？哪些细节最容易踩雷？

先划重点：契税不是按“第几套房”一刀切的，而是要看房子面积、是否首套、是否普通住宅、所在城市政策这四大因素综合判断，很多人以为“只要是二套房，一律3%”,这是典型的误解！

举个例子，你在一线城市工作多年，现在想给父母在老家买套房养老，面积90平，总价120万，这套房在你名下确实是第二套，但当地认定它是“家庭唯一住房”吗？不一定！如果你和配偶名下在那个城市没有其他房产，有些地方依然可以按“首套”来认定，契税可能只要1%。

所以关键来了——“认房又认贷”还是“认房不认贷”？这句话听着像绕口令，其实特别重要，目前全国多数城市已经实行“认房不认贷”，也就是说，只要你名下在当地没有房产，哪怕你之前贷款买过房、还清了，这次买房仍然算“首套”来缴契税。

注意这个但是——契税政策是地方定的，北京、上海、广州、深圳这些一线城市的执行标准和其他城市就不一样，比如在上海，即使你名下无房，但有过房贷记录,买二套房的契税依然按二套标准收。

那具体税率是多少呢？我给你列个清晰的对照表（以大多数城市为例）：

房屋情况	面积	契税税率
首套房	≤90㎡	1%
首套房	>90㎡	5%
二套房	≤90㎡	1%
二套房	>90㎡	2% 或 3%（看城市）
三套房及以上	3%（普遍）

看到没？二套房90平以下，很多城市也只收1%！根本不是一口价3%，所以千万别一听“二套”就慌,先查清楚当地的政策再说。

还有一个容易被忽略的点：“家庭”指的是谁？如果你已婚，契税认定是以“家庭为单位”，也就是你+配偶+未成年子女名下的房产都要算进去，哪怕房子写你一个人的名字，只要配偶名下有房,这套就算二套。

最后提醒一句：签合同前一定要让开发商或中介出具房屋查询证明，确认你的购房资格和契税适用标准，别等到交钱那天才被告知“不好意思，你这算二套，多交两万税”,那就晚了。

以案说法：张姐差点多交3万契税，就因为没搞清“认房不认贷”

张姐在北京上班，老家在合肥，去年她想给退休的父母在合肥买套88平的小三居，总价110万，她自己在北京有套房，但已经卖掉了，名下无房，中介一开始说：“你是二套房，契税得交3%，就是3.3万。”

张姐觉得不对劲，回来问我，我让她赶紧去不动产登记中心拉一份《家庭住房情况查询结果》，结果显示：她和配偶在合肥无房，根据合肥当时的政策，即便她曾经有过房贷记录，只要名下无房，就可以按“首套房”认定，她只交了1%的契税，也就是1.1万元，省了整整2.2万！

这个案子说明什么？信息差就是真金白银，很多人不是不想省,而是根本不知道还能这么操作。

法条链接：

《中华人民共和国契税法》第三条规定：
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）明确：
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（具体执行由各地政府确定）

律师总结：

买二套房不可怕，可怕的是稀里糊涂交冤枉税，契税怎么算，核心不在“第几套”，而在你名下有没有房、房子多大、是不是普通住宅、所在城市怎么规定，别轻易相信中介一句话，一定要主动查、主动问、主动核实。
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