二套房怎么认定？买过一套房再买房，算不算二套？一文讲透！

二套房到底是怎么“算”出来的？

很多人以为，“二套房”就是看自己名下有没有两本房产证，其实没这么简单，在实际操作中，尤其是涉及贷款、税费、限购政策时，“二套房”的认定标准是动态的、多维度的，核心依据三大系统交叉比对：征信系统、房屋登记系统、税务系统。

判断是不是“二套房”,主要看以下几个关键点：

名下是否有房？
这是最基础的一条，如果你或你的配偶在本地已有房产登记记录（不管是否贷款），再次购房时，这套新房就可能被认定为“二套”，有些城市还会查家庭成员（夫妻+未成年子女）名下的房产总数。
有没有贷款记录？
即使你现在的房子已经卖了，名下无房，但只要你曾经用商业贷款或公积金贷款买过房，征信上留有住房贷款记录，很多银行还是会按“二套”来执行政策，这就是常说的“认贷不认房”或“认房又认贷”。
所在城市的政策差异
不同城市标准不一样，比如北京、上海这类一线城市，普遍实行“认房又认贷”——既看你有没有房，也看你有没有贷款记录，而一些二线城市可能只“认房不认贷”，只要名下没房，哪怕贷过款,也算首套。
婚姻状态影响巨大
结婚前后差别很大，单身时买了一套房，婚后配偶名下无房，你们一起买房，某些城市仍可能认定为首套；但如果结婚后购房，哪怕房子写在一个人名下，另一方有房或有贷，也可能直接触发“二套”认定。

举个例子：小王婚前贷款买了套房，婚后把房子卖了，名下无房，他和妻子准备在成都买房，两人名下都没房，按成都目前政策，属于“认房不认贷”，他们可以享受首套房待遇——首付20%，利率优惠，但在北京就不行，因为北京“认贷”，只要有房贷记录,就算二套。

张先生2018年在杭州贷款买了人生第一套房，2022年因工作调动把房子卖了，净身出户，名下无房，2023年他回杭州发展，打算重新买房安家，他满心欢喜地以为自己能按“首套”政策来办，结果银行告诉他：“您有住房贷款记录，按二套房执行，首付40%，利率上浮。”

张先生不服：“我都把房子卖了，名下也没别的房，怎么还算二套？”
银行解释：杭州当时执行的是“认房又认贷”政策，虽然你名下无房，但征信显示你有过房贷记录，且未结清公积金贷款（虽已还清商贷，但公积金贷款历史仍在）,因此认定为二套。

这个案子很典型——你以为的“清零”，在政策眼里未必成立。卖掉房子≠贷款记录消失，更不等于自动回归“首套”身份。

虽然国家层面没有统一的《二套房认定标准法》,但相关政策散见于多个部门规章和地方性文件中：

《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）明确：对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
各地住建部门发布的《商品住房限购限贷实施细则》中普遍规定“认房又认贷”或“认房不认贷”的执行标准，如北京、上海、深圳等地均采用“认房又认贷”。
征信系统依据《征信业管理条例》记录个人信贷信息，住房贷款记录保存5年（即使结清）,成为银行审批的重要参考。

换句话说，“二套房”的认定，本质是金融监管与房地产调控政策的结合产物，不是单纯靠道德或情感判断的。

作为从业十几年的房产律师，我见过太多人因为搞不清“二套房”认定规则，白白多掏几十万首付，甚至错失购房资格,我给你三条铁律建议：

买房前先打征信！
去人民银行或通过手机APP查个人征信报告，重点关注“信贷记录”中的“住房贷款”部分，有没有记录，结清与否,一目了然。
咨询当地房管局+银行双确认！
别只听中介一句话，亲自打电话或窗口咨询当地不动产登记中心和目标贷款银行，确认当前执行的是“认房”“认贷”还是“认房又认贷”。
婚姻和家庭资产要提前规划！
如果夫妻一方有房或有贷，另一方想“纯首套”购房，部分地区允许“分户购房”或“家庭成员剔除”，但需提供离婚证明等材料，操作复杂,务必提前布局。

说到底，“二套房”不是数学题，而是政策题、征信题、家庭题的综合考卷。别等到签合同那天才后悔——早一步了解规则,就多一分主动权。

买房是大事,别让信息差成了你最大的成本。

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