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房子契税怎么算？搞不清税率多花几万块，这些坑你踩过吗？

普法百科34秒前1

咱们中国人对“买房”这两个字，向来是又爱又怕，爱的是，一套房能安家落户、承载梦想；怕的是，流程复杂、费用一堆，尤其是那个听起来很专业、但谁都说不清的——契税。

很多人以为签完合同、付了首付就万事大吉，结果到缴税环节一看单子：咦？怎么比预想的贵了好几万？这中间差的钱,十有八九就出在契税上。

今天我就用最接地气的话，给你把“房子契税怎么算”这件事掰开揉碎讲清楚，不整那些晦涩的法律术语，也不甩一堆公式吓你，咱就聊点实实在在的，让你以后办手续时心里有底，少走弯路,更不多花冤枉钱。

契税到底是个啥？简单说就是“过户税”

你买房子，产权要从别人名下转到你自己名下，这个“过户”不是白来的，国家要收一笔“交易税”,这就是契税。

它不像增值税或者个税那样由卖方承担，契税是由买方（也就是你）来交的，所以别指望开发商或房东帮你扛,这笔钱最终还是落在你头上。

那具体收多少呢？不是固定数，也不是按房价随便估，而是有一套明确规则的,主要看三个关键因素：

房屋性质：是普通住宅？非普通住宅？还是商业用房？
你的购房套数：首套房？二套房？三套及以上？
房屋面积大小：90㎡是个重要分水岭。

这三个条件一组合，税率立马不一样，下面我给你列个清晰明了的表格式说明（虽然不能真画表，但我用语言给你理清）：

首套房
- 面积 ≤ 90㎡ → 税率1%
- 面积 > 90㎡ → 税率5%
二套房
- 面积 ≤ 90㎡ → 税率1%
- 面积 > 90㎡ → 税率2%
三套及以上住房（不管面积多小）
- 统一税率3%

注意！这是目前全国大部分城市执行的标准，尤其适用于普通住宅，如果你买的是商铺、写字楼、公寓这类非住宅性质的房子，那对不起，一律按3%起步,没有优惠。

举个例子你就明白了：

小李在杭州买人生第一套房，房子总价400万，面积100㎡，属于普通住宅，他是首套，面积超过90㎡，所以适用1.5%税率。
契税 = 400万 × 1.5% =6万元。

但如果这是他的第二套房，同样条件，税率变成2%，就得交8万——一下子多出2万！

再假设他买的是个45㎡的公寓，总价200万，哪怕只是第一套，也按非住宅处理，税率3%，也要交6万，你看，面积小价格低,反而税费比例更高。

所以说，别光看单价和总价，契税才是隐藏成本里的“刺客”。

以案说法｜夫妻换房被多收3万契税，只因忽略了“家庭名下房产”

去年有个客户张姐来找我咨询，满脸委屈：“律师，我们两口子卖了老破小，买了个改善型新房，明明是‘卖一买一’，怎么契税还收了3%？隔壁邻居同户型才交1.5%！”

我一听就知道问题出在哪了。

原来，张姐丈夫名下其实还有套 inherited 的老宅，虽然不住人也没出租，但产权没过户、没出售，系统里就算作“已有房产”，他们这次买房，在税务系统看来就是“第二套”，而且面积超90㎡，本来该交2%，但他们买的小区被认定为“非普通住宅”（因为容积率低、单价高），于是直接按2%上浮到3%征收。

更冤的是，他们在办理时没主动申报家庭房产情况，等缴税通知下来才发现贵了一截,后悔也晚了。

后来我们协助调取了原房产的继承文件，尝试申请退税，但因政策执行严格,最终没能退成。

这个案子提醒所有人：契税不是随口报个数就行，必须如实申报家庭所有成员名下的房产信息，哪怕房子闲置、偏远、甚至快拆了，只要产权还在,就要算进去。

法条链接｜这些规定你得知道

根据《中华人民共和国契税法》及财政部、税务总局发布的配套文件：

第三条：契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
财税〔2016〕23号文明确规定：
- 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者本人、配偶以及未成年子女），面积90平方米及以下的，减按1%税率征收；
- 面积90平方米以上的，减按1.5%税率征收；
- 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率；90平方米以上的，减按2%税率。
商业办公类房产、第三套及以上住宅，不享受优惠，按法定最低3%征收。

也就是说，现在各地执行的1%、1.5%、2%等优惠税率，都是基于国家授权地方制定的具体细则。政策虽统一，落地却因地而异，千万别听中介一句“都一样”就信了。