卖房子税费怎么算？一不留神多交几万块，这些坑你踩过吗？

哎，最近好几个朋友找我聊天，说打算把手上那套老房子卖了，换个大点的住，或者干脆套现投资，话音刚落，就甩来一句：“律师啊，卖房要交多少税？听说很复杂，搞不好还得倒贴钱？”

我一听，心里咯噔一下——这问题看着简单，其实水可深了，很多人以为卖房就是“签个合同、拿笔钱、走人”，哪知道背后藏着一堆税费名目，一不小心，几万甚至十几万就没了，今天咱们不整那些干巴巴的术语，我就用大白话，给你掰扯清楚：卖房子到底要交哪些税？怎么算？哪些情况能省？哪些雷区千万别踩？

卖房，不是赚差价那么简单

先说结论：你卖房赚的每一分钱，政府都有可能分一杯羹。为什么？因为房产交易涉及多个税种，而且每个税种的计算方式、适用条件都不一样，搞不清楚，轻则多花钱，重则被税务追缴、影响征信。

主要涉及三大税种：增值税、个人所得税、契税（买方为主，但有时也影响卖方），还有些地方性附加费,我们一个一个来看。

这是第一个关键点。
如果你这套房持有满2年（以房产证或不动产登记时间为准），普通住宅出售，免征增值税。
但如果不满2年？对不起，按全额5%征收增值税（实际执行中一般是5.3%-5.6%，含城建税等附加）。

举个例子：
你2022年买的房，2024年卖，刚好满2年，普宅，免税。
要是2023年卖？哪怕只差一个月，就得按成交价×5.3%交税，一套300万的房子，光这一项就得多掏9万！吓不吓人？

小贴士：非普通住宅（比如面积超大、单价过高）即使满2年，也要按差额×5.3%征税，也就是（卖出价－买入价）×5.3%。

这个最让人头疼。
理论上，你卖房赚的钱，属于“财产转让所得”，要交20%的个税，怎么算？
👉 （卖出价 - 买入价 - 合理费用）×20%

合理费用包括：当初买房的契税、中介费、装修发票（需合规）、贷款利息等，都能抵扣。
但问题来了——很多人根本没留发票，或者房子是继承、赠与来的，原值怎么算？这时候税务局通常会按核定征收处理，也就是直接按成交价的1%收个税。

举个例子：
你卖房300万，当年买价200万，装修花了20万有发票，中介费3万。
那应纳税所得额 = 300 - 200 - 23 = 77万
个税 = 77万 × 20% =4万

但如果你啥凭证都没有，税务局按1%核定，那就只交300万×1% =3万，你看,差了12万多！

所以记住：保留所有购房和装修票据，关键时刻能省一大笔！

还有一个重大优惠：
👉满五唯一的房子，免征个人所得税！

“满五”是指房产证满5年，“唯一”是指你是家庭在本市唯一住房，这两个条件必须同时满足。
很多老人卖房养老,就靠这条政策省下十几二十万。

契税通常是买家交，税率1%-3%，看你买的是不是首套房、面积大小。
印花税现在基本免了（住宅买卖）,不用太担心。

我去年代理过一个案子，特别典型。
老张在杭州有一套房，2018年买的，280万，今年卖了450万，本来中介说按1%交个税，4.5万，他也就认了，结果我去调资料一看：他当年装修花了将近40万,还有正规发票和合同！

于是我们整理材料，向税务局申请按“差额20%”申报，并提供完整成本凭证。
最终核定：
（450万 - 280万 - 装修38万 - 原契税8.4万 - 中介费5万）= 118.6万
个税 = 118.6万 × 20% =72万

等等，不是更贵了吗？别急——但他这套房是“满五唯一”！
我们又提交了家庭住房证明，最终税务局确认：免征个人所得税！

老张一分钱个税都没交，而如果他听信中介“直接按1%交”，反而要白白多交4.5万。
更关键的是，他原本想放弃提供装修票，觉得“反正也要交”，结果一张发票，帮他省了至少11万以上的潜在税负（对比无凭证按差额算的情况）。

这个案子让我深刻意识到：不是税太多，而是你不知道怎么合法少交。

《中华人民共和国个人所得税法》第六条：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%税率。
《财政部国家税务总局关于个人转让住房有关税收政策的通知》（财税〔2016〕36号）：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。
《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。