房子契税怎么算？买错房多缴几万块，这些坑你踩过吗？

买房这件事,说白了就是一场“钱与法”的博弈，你以为谈好房价就万事大吉？错！真正决定你最终掏多少钱的，除了贷款利率、中介费，还有一个常常被忽略却动辄上万的隐形支出——契税。

很多人以为契税是固定比例,交多少听售楼处或中介一句话就完事，结果呢？有人首套房多交了一万多，有人二套房差点被按三套房税率征收……等发现时，钱早进了国库，追都追不回来。

那到底契税该怎么算？今天我就用最接地气的方式，给你掰扯清楚这事儿。

契税不是“一刀切”，关键看三个字：面积、套数、价格

先说结论：契税税率从1%到3%不等，甚至更高，核心取决于你是第几套房、房子多大面积、成交价是多少。

我们以最常见的住宅为例（非豪宅、非商住），分几种情况来拆解：

举个例子：你在二线城市买首套房，100㎡，总价200万，虽然面积超过90㎡，但因为是首套，适用1.5%税率，契税就是：
200万 × 1.5% =3万元

如果换成80㎡的小户型，同样总价200万，契税只要200万×1% =2万元——省下1万块，够买台新冰箱再加半年物业费了。

比如同样是100㎡、200万的房子，如果你名下已有房产，这次算二套，那契税就得按2%交：
200万 × 2% =4万元

比首套多了整整1万！

⚠️ 特别提醒：有些城市如北京、上海、深圳，对二套房不管面积大小，统一按3%征收！所以你在一线城市买房，一定要提前查清当地政策，别被“全国统一标准”忽悠了。

这类房子通常被视为投资性购房,契税直接跳到3%起步，部分地区对豪宅还会叠加额外税费。

比如某地一套500万的别墅,哪怕是你全款买的，契税也得按3%算：
500万 × 3% =15万元

这笔钱,已经能买辆不错的SUV了。

“首套房”认定标准各地不同
有的地方认“认房又认贷”，有的只认“家庭名下房产”，比如你婚前在外地有房，婚后在本地买房，是否算首套？要看你所在城市的不动产登记系统是否联网。
合同价≠计税价，税务局会“指导定价”
你以为签个低价合同能省税？天真了，现在各地都有“房地产交易评估系统”，如果合同价明显低于市场价，税务局会按“指导价”来征税，阴阳合同风险极高，轻则补税，重则涉嫌偷税。
夫妻之间过户、继承房产，也可能免契税
法定继承、婚姻关系存续期间加名，通常免征契税，但离婚后一方把房给另一方？不一定免！具体要看是否涉及补偿款。
人才购房补贴不能抵扣契税
很多人拿到政府发的购房补贴，以为能用来抵契税，错！补贴是财政奖励，契税是法定税收，两码事。

我去年代理过一个案子,当事人张先生在杭州买了一套96㎡的二手房，卖家报价低，他以为捡了大便宜，结果办手续时，税务窗口告诉他：这套房被认定为“非普通住宅”，且是他家庭第二套房，契税要按3%收。

他懵了：“不是说二套房最多2%吗？”

我们调取了房屋档案才发现——这套房虽然是96㎡，但建筑面积单价超过了当地普通住宅标准线（杭州当时是2.8万/㎡），触发了“非普通住宅”条款，税率直接跳档。

最后他交了6.3万契税，比预想多了2.7万。

这个案子告诉我们：契税不是看面积和套数就够的，还得看“普通住宅”的认定标准，每个城市每年都会发布“普通住宅指导标准”，买之前一定要查！

根据《中华人民共和国契税法》及各地实施细则：

第三条：契税税率为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。
财政部税务总局公告2022年第30号：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%税率征收契税。（具体执行以地方政策为准）

👉 简单说：国家给了优惠空间，但最终怎么执行，还得看你所在城市的具体文件。