得房率怎么算？买房时被偷走的面积到底去哪了？

看房时销售说“我们这栋楼得房率有80%”，听起来挺高，结果交房一量，实际能用的面积比合同上写的公摊后面积还小了一圈？心里直犯嘀咕：“我花一百多万买的房子，怎么住进去感觉像六十平？”别急，今天咱们就来掰扯清楚——得房率到底是怎么算的？它背后藏着哪些你看不见的“坑”？

先说结论：得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积（含公摊） × 100%，就这么一个简单的公式,却直接决定了你每一分钱花得值不值。

举个例子，你买了一套建筑面积100㎡的房子，开发商告诉你得房率是75%，那理论上你能真正使用的套内面积就是75㎡，剩下的25㎡去哪儿了？全被“公摊”吃掉了——电梯井、楼梯间、设备房、公共门厅……这些地方你天天用,但从没拥有过。

但问题来了，同样是高层住宅，为什么有的楼盘得房率能到80%，有的才65%？这就得看建筑结构和设计套路了。

比如老式塔楼，中间一个核心筒，四面都是户，公摊大，得房率自然低；而现在的板式楼或一梯两户设计，走廊短、公共区域少，得房率就高，还有更“聪明”的开发商，把管道井做成假墙藏在室内，名义上增加套内面积，实则压缩使用空间——这种“数字游戏”,普通人根本看不出门道。

更要命的是，目前国家并没有强制要求统一公示得房率，很多售楼处嘴上说得天花乱坠，合同里却只写建筑面积，不提得房率，等你发现实际使用面积缩水严重,维权都找不到依据。

所以啊,买房前一定要问三件事：

记住一句话：建筑面积决定总价，得房率决定性价比。

以案说法｜张先生的“缩水”新房

张先生2022年在杭州买了套精装修新房，合同写明建筑面积98㎡，销售当时口头承诺“得房率接近78%”，他一听觉得划算，毕竟周边普遍才70%左右，结果交房后他自己一测量，实际套内 usable 面积只有64㎡，换算下来真实得房率仅65.3%,比宣传少了近13个百分点。

张先生去找开发商理论，对方回应：“我们说的是整栋楼平均得房率，你这栋是电梯较多的设计。”后来张先生请专业测绘公司做了报告，发现公摊中竟包含了本应计入物业用房的配电间面积,属于违规分摊。

最终经住建部门介入调解，开发商退还部分房款并赔偿损失共计5.8万元，这个案子也提醒我们：口头承诺不可靠，数据必须落纸成文，否则维权难如登天。

法条链接

《商品房销售管理办法》第十八条：
“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前，向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；销售商品房时，应当如实告知购房人所售房屋的建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积等情况。”
《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）：
明确规定了套内建筑面积与共有建筑面积的计算标准,为得房率提供了技术依据。

虽然法律要求“如实告知”，但并未强制标注“得房率”这一指标,导致信息不对称长期存在。

律师总结

得房率不是玄学，而是关乎你居住尊严的核心参数，它不像容积率、绿化率那样虚无缥缈，而是真金白银体现在你每天生活的每一平米里，作为购房者，你要学会从销售话术中剥离真相，主动索要公摊明细图,必要时在补充协议中明确约定得房率及误差责任。

我也建议未来监管部门将“得房率”纳入商品房备案公示内容，像油耗之于汽车、配料表之于食品一样透明化，毕竟，房子是用来住的,不该让消费者在数字迷宫里摸黑前行。

下次看房时，别再只盯着户型图点头了，拿起笔算一算：你付的钱,到底有多少真正装进了你的家？

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