物业不作为、乱收费？别忍了！手把手教你如何合法起诉物业公司

你有没有过这样的经历——小区电梯坏了三天没人修，楼道灯泡烧了好几个月还是黑的，停车费年年涨，服务却一年不如一年？更离谱的是，你找物业反映问题，对方要么敷衍了事，要么干脆装死，这时候很多人心里憋着火，但又觉得“告物业？能赢吗？流程复杂吗？”我作为一名执业十几年的民商事律师，就用大白话给你捋清楚：当物业严重失职时，普通业主怎么合法、高效地把他们告上法庭。

别急着打官司，先搞清楚“谁是被告”和“告什么”

很多人一上来就想直接去法院立案，结果材料准备不全，被退回好几次,起诉物业前得先明确两个核心问题：

你到底要告谁？
是告物业公司本身？还是开发商指定的前期物业？或者是业委会选聘的服务方？这关系到被告主体是否适格，签了《物业服务合同》的那家公司,就是你要告的对象。
你具体想解决什么？
是要求修复公共设施？退还多收的物业费？还是解除物业服务合同？诉求必须具体、可执行，比如不能说“你们服务太差”，而要说“请求判令被告在30日内完成X号楼电梯维修，并赔偿因长期停运导致的交通不便损失500元”。

记住一句话：没有证据的支持，再合理的愤怒也打不赢官司。

收集证据，是你打赢官司的地基

打官司本质是“打证据”，以下是几类关键证据,建议你现在就开始准备：

物业服务合同复印件：这是最基础的法律依据,明确物业的权利义务。
缴费凭证：证明你是合法业主且履行了缴费义务。
照片/视频记录：拍下破损的路灯、堵塞的下水道、乱停的车辆……时间戳一定要清晰。
沟通记录：微信聊天、电话录音（合法录制）、书面投诉函回执等,证明你已多次催促未果。
业主联名签字：如果多个业主受害，集体签名能增强说服力,体现问题普遍性。
物价局备案文件或收费标准公示：用来对比物业是否擅自涨价。

特别提醒：录音是可以作为证据的，但必须是在不侵犯他人隐私的前提下进行。比如你在跟物业经理沟通时开启录音,完全合法有效。

走法律程序，其实没你想得那么难

起诉流程其实很清晰,我给你拆解成四步：

写起诉状
写明原被告信息、诉讼请求、事实与理由，不用文采飞扬,但要逻辑清楚。
“自2023年6月起，被告未按合同约定对小区消防系统进行维保，经原告多次书面催告仍拒不整改，存在重大安全隐患……”
去法院立案
到小区所在地的基层人民法院提交材料，现在很多地方支持网上立案（人民法院在线服务”小程序）,动动手指就能办。
等待开庭通知
法院受理后会安排调解或直接排期开庭，很多案件其实在诉前调解阶段就解决了——因为物业公司怕败诉影响声誉。
出庭应诉，据理力争
带齐证据原件，语言简洁有力，如果你紧张，可以请律师代理,也可以申请社区法律援助。

胜诉后，若物业仍不执行判决，可以直接申请法院强制执行，查封账户、列入失信名单都不是吓唬人的。

以案说法：一个老旧小区的逆袭

去年我在武汉代理过一个案子，某老小区物业五年没清理化粪池，导致污水倒灌进一楼住户家里，墙皮脱落、家具泡坏，业主老张前后投诉十几次，物业只回了一句：“等公司批预算。”

我们接手后，第一时间固定了现场视频、第三方检测报告，并调取了当年的物业服务合同，发现合同中明确写着“每季度清掏一次化粪池”,铁证如山！

起诉后，法院仅用47天就作出判决：责令物业立即疏通管道，并赔偿老张家经济损失8600元，更关键的是，这个判决成了整个小区更换物业的导火索——后来业主大会投票通过,换了新物业。

你看，一个人站出来维权,最终受益的是一群人。

法条链接：你的权利，法律早就写了

别以为法律离你很远,其实它就在你身边撑腰：

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。
《物业管理条例》第三十五条：
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：
物业服务企业不履行或不完全履行合同义务，业主有权请求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

这些不是纸上的文字，而是你可以真正拿起来用的“法律武器”。