房子买好了，契税到底怎么算？算错了多花几万块可不冤！

买房这事儿,对大多数人来说，一辈子可能就那么一两次，掏的可都是真金白银，签合同、办贷款、交首付……每个环节都让人神经紧绷，但很多人忽略了一个看似“小细节”却可能让你多掏好几万的关键环节——房屋契税怎么算？

你是不是也遇到过这种情况：明明谈好的房价是100万，结果缴税时税务窗口告诉你，契税要交2万多？心里咯噔一下：“不是说好1%或1.5%吗？怎么变成3%了？”别急，今天咱们就来掰开揉碎讲清楚，这个让无数购房者摸不着头脑的“契税”。

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契税到底是啥？谁来交？交多少？

先打个比方：你去超市买东西要开发票，国家收的是增值税；而你买房子，国家收的就是契税——它是一种财产转移税，只要你拿到了房子的产权，就得交这笔钱。

关键点来了：契税由买方承担，哪怕你是全款还是贷款，不管房子是谁住，只要是产权过户到你名下，你就得交。

那具体交多少？不是随便定的，主要看三个维度：

1. 房屋性质：是普通住宅还是非普通住宅（比如别墅、大平层）？
2. 你的购房套数：首套房、二套房，还是三套及以上？
3. 房屋面积：90㎡是个分水岭！

我们拿最常见的城市标准来举例（以多数一二线城市政策为准）：

购房情况	面积≤90㎡	面积＞90㎡
首套房	1%	5%
二套房	1%	2%
三套及以上	统一3%	统一3%

注意！这里的“首套”“二套”不是你自己说的，而是房管局和银行联网查出来的全国记录，哪怕你在外地有一套房，这套就算二套。

举个例子：

• 小王在杭州买人生第一套房,85㎡，总价300万，他是首套，面积又小，契税按1%算：300万×1%=3万元。
• 小李在同一小区买了套120㎡的房子，也是首套，那就得按1.5%：300万×1.5%=4.5万元。
• 如果小张名下已经有两套房,再来买这套，哪怕才70㎡，也得交3%——光契税就9万！

看到没？差一个认定，可能就是两三万的差距，这不是小事。

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计税价格≠成交价？小心被“指导价”坑了！

另一个坑点：你以为契税是按你合同上的成交价算？错！

很多城市实行“最低计税价格”或“二手房指导价”，也就是说，如果你的成交价低于政府认定的市场价，税务局会按更高的“指导价”来征税。

你买了一套老破小，实际成交价200万，但当地房管局给出的指导价是240万，契税是按240万来算的！

这就导致一种情况：房子没涨价，你反而得多交税。

签约前一定要问清楚当地税务部门的计税规则,别等到过户那天才发现“预算不够”。

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哪些情况可以减免契税？

也不是所有情况都要老老实实交全额,以下几种情形，国家是给“减负”的：

• 拆迁户重新购房：用拆迁补偿款买的房，等额部分免契税。
• 夫妻更名或加名：婚姻存续期间房产加名，不征契税。
• 继承或赠与直系亲属：虽然要交契税，但如果是一次性继承，部分情况可减免（但赠与一般不免）。
• 公有住房补地价转私产：符合条件的老房改房，也有优惠政策。

不过这些都有严格条件,建议提前咨询不动产登记中心或税务窗口，别听中介一句“能避税”就贸然操作，万一违规，补税+滞纳金更亏。

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以案说法｜一套房多交了2.8万，只因她没查清“首套”身份

去年,杭州的林女士通过中介买了人生第一套房，105㎡，总价420万，她以为自己是首套，按1.5%准备了6.3万契税，结果去缴税时，窗口人员查系统发现：她老公五年前在成都买过一套公寓，虽然早已卖出，但系统仍记为“已有住房记录”，这套房被认定为二套。

于是税率从1.5%跳到2%，契税变成8.4万——一下子多交了2.1万。

更惨的是,那套成都的房子当初是商业产权，根本不算“住宅”，理论上不该影响首套认定，但由于两地信息未完全打通，加上林女士签约前没做家庭房产核查，最终只能认栽。

后来她找律师申诉,经过两个月材料补充和沟通，才终于更正为“首套”，退回了多缴的税款，但时间、精力、焦虑，全都搭进去了。

教训是什么？
买房前，务必打印全家的《个人房屋查询记录》，确认是否真的“首套”，别让一张纸，毁了你半年的积蓄。

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法条链接｜白纸黑字，写得明明白白

根据《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）：

第四条：契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的金额。
（二）税务机关有权参照市场价格核定计税价格。

第七条：省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》明确：
个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括本人、配偶及未成年子女），面积90㎡及以下的，减按1%税率征收契税；90㎡以上的，减按1.5%征收。

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律师总结｜契税不是小事，细节决定成本

很多朋友觉得,买房大事是贷款和首付，契税只是“走流程”，可现实是，契税往往是交易中第一笔不可退的大额支出，一旦缴错或多缴，追回难度大、周期长。

作为从业十几年的房产律师,我建议你做到三点：

1. 提前查档：签约前，务必查清自己和配偶在全国范围内的房产登记情况，确认“首套”身份。
2. 问清计税价：向当地不动产登记中心或税务局咨询，了解是否存在“指导价”高于成交价的情况。
3. 保留凭证：所有税费缴纳凭证、合同、身份证件复印件都要留底，万一后续有争议，这是你维权的“子弹”。

省下的契税，每一分都是你自己的钱，不要因为一时疏忽，让本该属于你的安居梦想，多背一笔“沉默的代价”。

买房不易,精打细算才是真智慧。

房子买好了，契税到底怎么算？算错了多花几万块可不冤！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。