房子买好了，契税到底怎么算？算错多花几万块，你敢信？

最近朋友老张兴冲冲地买了人生第一套房,本来是件大喜事，结果拿到税务单一看——契税比预想高出一大截，差点没当场晕过去，他赶紧打电话问我：“律师，这契税到底是按什么算的？不是说首套房才1%吗？我怎么交了3%？”

别急,今天咱们就来掰扯清楚：购房契税到底怎么算？什么时候能优惠？哪些坑千万别踩？听完这篇，保证你从“稀里糊涂”变成“门儿清”。

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契税不是一刀切，关键看这三个因素

很多人以为契税就是个固定比例,其实不然。契税的计算，核心看三点：房屋性质、面积大小、是否为首套房。这三个条件一组合，税率可能差出好几倍。

房屋性质：住宅 or 非住宅？

这是第一步,如果你买的是普通住宅（也就是我们常说的“商品房”），那还能享受国家给的优惠政策，但要是买的商铺、写字楼、公寓（非住宅性质），不好意思，统一按3%起步，不打折！

举个例子：你花200万买个住宅，契税可能只要2万；但要是买个同价位的商铺，光契税就得6万，差距这么大，你说气不气人？

面积大小：90㎡是个分水岭

对于住宅来说,面积直接决定税率高低：

• 90㎡及以下：首套房，契税1%；
• 90㎡以上：首套房，契税5%；
• 如果是二套房，那就得看情况了：
  • 90㎡及以下，契税1%（部分地区已统一为1%，但个别城市仍执行1.5%）；
  • 90㎡以上，契税2%；
• 三套及以上或非普通住宅：基本3%起，没商量。

看到这儿你就明白了,老张买的房子虽然总价不高，但面积有120㎡，又是二套房，所以税率直接跳到2%，再加上地段在一线城市，最终核定为3%——因为被认定为“非普通住宅”。

是否为首套房？查的是“家庭名下”

这里特别提醒一点：“首套房”不是看你以前有没有买过，而是看你们夫妻双方在全国范围内有没有房产登记记录。

现在很多城市联网了,房管局一查一个准，哪怕你在外地有一套房，哪怕已经卖掉了但没及时注销登记，都有可能影响契税优惠资格。

所以签合同前一定要去查一下自己的“不动产登记信息”，别等到交税那天才发现自己“被二套”了。

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怎么算？手把手教你列公式

假设你买了一套总价300万元的住宅,面积85㎡，且是家庭首套房。

✅ 步骤一：确认性质 → 普通住宅
✅ 步骤二：确认面积 → ≤90㎡
✅ 步骤三：确认套数 → 首套

适用税率就是1%。

👉 契税 = 300万 × 1% =3万元

如果这套房是二套,其他条件不变，仍然是≤90㎡，那多数城市现在也按1%征收（比如北京、上海等已调整政策），但也有些地方还是收1.5%，这就得提前问清楚当地税务局。

但如果面积变成110㎡，又是二套，那税率就是2%，契税变成6万——整整多出3万！

所以说,面积和套数，每一步都牵动着钱包的厚度。

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以案说法：小李的“被二套”乌龙事件

小李在北京工作,老家在河北有一套父母出资买的房，登记在他名下，但他本人一直没住过，也不知情，去年他在北京买房，中介说可以按首套房办，他就放心签了合同。

结果到缴税环节,税务系统显示他名下已有房产，自动认定为二套房，契税从1.5%涨到3%，一套400万的房子，多交了6万元！

小李不服,跑去申诉，结果被告知：房产登记以“产权归属”为准，不管你是否实际居住或出资。最后钱还是乖乖交了。

这个案例告诉我们：婚前财产、父母挂名、共有产权……这些看似无关的操作，都会影响你的购房成本。

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法条链接：白纸黑字写的明白

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定：

“契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”

财政部、税务总局等部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）明确：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

也就是说,国家给了地方执行优惠的空间，但前提是符合条件。

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律师总结：省下的契税，都是真金白银

买房是人生大事,而契税往往是最后一笔“看不见的巨款”，很多人只盯着房价谈折扣，却忽略了税费这块“隐形成本”。

作为执业多年的房产律师,我给你三条铁律：

1. 别信口头承诺：无论是开发商还是中介说“能按首套办”，一定要拿到书面证明，并提前向税务局核实；
2. 查清名下房产：签约前务必查询全国不动产登记信息，避免“被二套”；
3. 关注地方政策：一线和新一线城市政策常有微调，比如上海对“满五唯一”、深圳对“豪宅线”的界定，直接影响税率。

记住一句话：契税一旦交了，基本无法退还。省下的每一分钱，都不是运气，而是提前规划的结果。

所以啊,房子买得好只是开始，税算得明白才是真聪明，下次再有人问你契税怎么算，你可以自信地说一句：“我知道，而且我能帮你少交几万。”

房子买好了，契税到底怎么算？算错多花几万块，你敢信？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。