二手房过户费怎么算？搞不清这些，多花几万块都不冤！

看中了一套心仪已久的二手房，谈好了价格，签了合同，满心欢喜准备拿房钥匙，结果一到过户环节，中介递过来一张费用清单——什么契税、个税、增值税、登记费……密密麻麻一堆数字，加起来比预想高出一大截？这时候才傻眼：“哎哟，这过户费咋这么贵？到底该谁出？怎么算的？”

别急，今天我就以一个从业十几年的老律师身份，用大白话给你捋清楚：二手房过户费到底怎么算？哪些是“坑”，哪些能省？谁该掏钱？一篇文章讲透，让你买房不被宰。

过户费≠房价零头，它是“组合拳”

很多人以为过户费就是交个千儿八百的手续费，其实大错特错，二手房交易中的“过户费”是一整套税费的统称,主要包括以下几项：

契税（买方出）
这是最重的一块，税率根据房屋面积、是否首套房、买方家庭名下房产情况来定：
- 首套房，90㎡以下：1%
- 首套房，90㎡以上：1.5%
- 二套房，无论面积：3%（部分城市有优惠，比如北京、上海对二套非普通住宅才收3%）
- 三套及以上：通常直接按3%征收
举个例子：你买个120㎡的房子，总价400万，如果是首套房，契税就是400万×1.5%=6万；如果是二套房，直接跳到12万！这一项就差出6万块。
个人所得税（卖方出，但常转嫁给买家）
理论上是卖方承担，但现实中多数合同会约定“税费由买方承担”，所以这笔钱最后往往还是你掏。
- 能提供原购房发票和合理费用凭证：（现售价－原价－合理费用）×20%
- 提供不了：按核定税率1%或2%征收（各地不同）
比如卖方当初50万买的房，现在卖400万，增值350万，按20%算个税就得70万！显然不合理，所以大多数地方采用“核定征收”，也就是直接按成交价的1%收，400万就是4万,相对合理。
增值税及附加（卖方出，满两年免）
如果房子持有不满两年，卖方要交增值税（5%）+附加税（约0.6%），合计约5.6%。
满两年就免！这是国家给的红利。
比如房子卖400万，不满两年，光这一项就得交22.4万——吓人吧？所以很多人宁愿等两年再卖。
土地出让金（特殊房源才涉及）
比如公房、房改房、经济适用房等，可能需要补缴土地出让金，一般是成交价的1%~10%,具体看政策。
不动产登记费（双方共担）
工本费而已，住宅类80元/套，车库550元,基本可以忽略。
中介服务费（协商）
虽然不是“官方税费”，但中介费通常也在1%~2%之间，400万的房子中介费就要4万~8万,这笔钱也得提前算进去。

谁该出钱？合同说了算！

法律上，契税归买方，个税和增值税归卖方。
但现实是：“谁强势谁不掏钱”。

在房价上涨期，卖家坐地起价，买家抢着接盘，很多合同直接写“所有税费由买方承担”。
而在市场冷淡期，卖家为了快速出手,也可能主动承担部分税费。

✅ 所以关键点来了：一定要在买卖合同里明确约定“税费承担方式”！
不要轻信口头承诺，白纸黑字写清楚，否则过户时扯皮,耽误时间还伤感情。

以案说法：小李多花了8万，只因没看清这一条

我去年代理过一个案子，客户小李在杭州买了套学区房，总价520万，签合同时中介说“税费大概8万左右”，他也没细问，结果过户时，税务窗口开出的单子显示：契税7.8万 + 个税5.2万 + 增值税0,总共13万！

小李当场懵了：“个税不是卖方交吗？”
中介却拿出合同一条写着：“本次交易产生的所有税费由买方承担。”

原来，这套房是卖方唯一住房，但不满五年，按规定个税可减免，但必须卖方配合提供材料，可卖方早就搬走了，根本不愿配合，最终税务局按1%核定征收，5.2万还是得小李出。

更气人的是，这房子其实满两年不满五年，增值税免了，但个税没免成,全赖在买家头上。

最后我帮小李起诉中介，主张其未尽告知义务，最终调解退还了1.5万服务费，但那5万多的个税，已经交了,追不回来。

教训是什么？
👉 看房时就要问清房子产权年限、是否满五唯一；
👉 合同必须写明“若卖方不配合减免个税，相关损失由其承担”；
👉 别让中介一句话打发你，自己查政策、做预算！

法条链接（真实有效，可查）

《中华人民共和国契税法》第三条：
契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
《财政部国家税务总局关于个人转让住房有关税收问题的通知》（财税〔2016〕36号）：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2007〕134号）：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。