屋顶漏水怎么办？物业不管、邻居扯皮，谁来负责？

你有没有经历过这样的糟心事——外面下大雨，屋里下小雨，抬头一看，天花板渗水一片，墙皮鼓包脱落，地板泡得发胀，连睡觉都得打伞？别以为这是老房子的“专利”，不少新小区也频频中招，更让人头疼的是，当你找物业，对方说“要走流程”；找楼上邻居，人家一句“不是我家的问题”就给你挡回来，那问题来了：屋顶漏水到底该谁管？能不能自己动手修？维修费又该谁出？

今天咱就掰开了揉碎了,把这件事讲清楚。

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先分清“漏”的是哪儿

很多人一发现漏水,第一反应就是“楼上肯定有问题”，但其实，漏水的源头可能藏在好几个地方：

1. 公共区域漏水（比如楼顶防水层老化）
   这属于整栋楼的共有部分，归全体业主共有，维修责任在物业公司或业委会，资金通常从住宅专项维修资金里出。

2. 楼上住户自家管道或防水没做好
   比如卫生间、阳台防水层破损，水渗到你家天花板，这种情况下，楼上住户是直接责任人，你有权要求其修复并赔偿损失。

3. 开发商遗留问题（房屋还在保修期内）
   国家规定，屋面防水工程的最低保修期是5年，如果你的房子不满5年就漏水，第一时间联系开发商，他们必须免费维修。

4. 自家阳台或窗户密封老化
   如果是你自己装修时改过结构，或者窗户密封条老化导致进水，那就得自己承担了。

所以第一步,别急着吵架，先搞清楚“病根”在哪。

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该怎么一步步解决？

第一步：拍照留证，固定证据
发现漏水后，立刻用手机拍下渗水位置、时间、严重程度，最好录一段视频，显示水滴持续滴落，同时保留维修报价单、家具受损照片等，这些都是后续维权的关键。

第二步：通知物业，要求介入调查
书面或微信留下记录，让物业上门查看，正规物业有义务协助排查漏水原因，并协调相关方处理，如果物业推诿，可以向街道办或住建部门投诉。

第三步：请专业机构鉴定（必要时）
如果责任归属不清，比如楼上不认账，你可以申请第三方检测机构做房屋质量鉴定，费用一般由败诉方承担，这份报告在打官司时就是“铁证”。

第四步：协商不成，依法维权
若沟通无果，可以直接向法院起诉，主张停止侵害、恢复原状、赔偿损失，根据《民法典》，你完全有这个权利。

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以案说法｜楼上装修致楼下“变水帘洞”，法院判赔3.8万

去年杭州有个案子特别典型,张先生家住二楼，某天回家发现客厅天花板不断滴水，墙纸全泡烂了，查了一圈才发现，是三楼新搬来的业主装修时擅自改动了卫生间地漏位置，破坏了原有防水层。

张先生多次找三楼沟通未果,物业也只当“传话筒”，无奈之下，他委托律师起诉，同时申请司法鉴定，确认漏水与三楼装修存在直接因果关系。

法院最终判决：三楼业主立即修复漏水点，并赔偿张先生房屋修复费、误工费、精神损失等共计3.8万元，物业因未尽到巡查和制止义务，承担10%的补充责任。

这个案子告诉我们：法律不会偏袒谁，但一定保护有准备的人。

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法条链接｜这些法律条款你得知道

• 《中华人民共和国民法典》第296条：
  不动产权利人因用水、排水、通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

• 《民法典》第1167条、第1184条：
  侵权行为造成他人财产损害的，应当恢复原状或赔偿损失，包括直接损失和合理间接损失。

• 《建设工程质量管理条例》第40条：
  屋面防水工程最低保修期为5年，保修期内出现质量问题，由施工单位负责返修。

• 《住宅专项维修资金管理办法》第3条：
  楼顶、外墙等共用部位的维修，可依法使用维修资金，需经业主大会或业委会同意。

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律师总结｜别让一滴水，淹了你的生活

屋顶漏水看似是小事,但它背后牵扯的是邻里关系、物业职责、产权界定和法律维权，很多人因为怕麻烦、觉得“多一事不如少一事”，结果小漏拖成大修，损失翻倍。

我的建议是：
遇事先冷静，证据要齐全，沟通留痕迹，维权讲策略。
能协商解决最好，谈不拢也不怕，法律永远是你最硬的底气。

你住的不是一间房子,而是一个有权利、有尊严的生活空间，屋顶不该漏，人心更不该凉。

如果此刻你正面对漏水困扰,别忍，别拖，拿起电话，该找谁就找谁。
一滴水可以毁掉一面墙，也可以唤醒一次正义的行动。

屋顶漏水怎么办？物业不管、邻居扯皮，谁来负责？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。