外墙漏水怎么办？物业不修、邻居扯皮，谁该负责？

下雨天家里墙上“长蘑菇”，墙皮哗哗掉，地板泡得发胀，明明窗户关得好好的，墙面却像渗了水的豆腐渣工程？别急着怪自己装修没做好——问题很可能出在外墙，而更让人头疼的是，当你找物业，物业说要动用维修基金；找楼上邻居，对方甩锅说跟我没关系；打12345投诉，来回踢皮球……这时候你才意识到：原来房子漏水，不只是个技术问题,更是个法律问题。

今天咱们就来掰扯清楚：外墙漏水到底归谁管？钱该谁出？拖着不修能怎么办？

先搞清：外墙到底算不算你的“责任区”？

很多人以为，房子是我的，墙也是我的，漏水自然我负责，错！大错特错！

根据我国《民法典》的规定，建筑区划内的外墙属于业主共有部分，什么意思？就是从法律上讲，整栋楼的外墙不是某一家的私有财产，而是所有业主共同拥有、共同维护的“公共资产”。

举个最直观的例子：你家客厅的墙是内墙，归你自己管；但你家阳台外面那面墙、窗户四周的墙体、屋顶的女儿墙——这些统统属于共有部分,维修责任不在你个人头上。

一旦出现外墙渗水、开裂、脱落等问题，第一责任人不是你，也不是楼上邻居，而是全体业主共同委托的物业管理公司或业主委员会。

漏水了，该走什么流程？

别急着自己掏钱补漏！正确的处理路径应该是：

第一步：拍照留证，及时报修
发现漏水第一时间拍视频、照片，记录时间、位置、渗水程度，然后向物业公司提交书面报修申请（最好用微信+纸质双渠道），明确要求他们进行排查和维修，口头报修容易被赖账,一定要留下证据。
第二步：查清原因，判断是否动用维修基金
如果只是局部小裂缝，可能物业日常维护就能解决；但如果涉及大面积渗水、保温层老化、防水层失效等问题，那就得启动住宅专项维修资金（俗称“维修基金”）。
维修基金怎么用？需要经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的四分之三以上同意才能动用，听起来复杂？没错,这就是为什么很多小区修个外墙能拖好几年。
第三步：物业拒不作为？可以依法追责！
物业合同里通常写明了“对共有部分负有维修养护义务”，如果你反复报修，物业一直推诿、拖延，甚至说“等业主大会决定”，那你完全有权向街道办、住建部门投诉，必要时可提起民事诉讼,要求其履行职责并赔偿因漏水造成的财产损失。

以案说法：张阿姨的“水漫金山”维权记

张阿姨住在某老小区六楼，连续三年每逢下雨必漏水，卧室天花板发霉，衣柜里的衣服都长毛了，她多次找物业，答复都是：“要等业主投票通过才能用维修基金。”一拖就是两年。

忍无可忍之下，张阿姨请律师介入，调取了物业历年收取公共区域维护费的凭证，并发现该小区维修基金早已备案可用，律师代理她向法院起诉，主张物业未尽到管理职责,导致其房屋受损。

最终法院判决：物业公司存在明显怠于履职行为，应立即组织对外墙进行检测与修复，并赔偿张阿姨家具损失及维修费用共计1.8万元。

这个案子的关键点在于——物业不能以“程序未完成”为由无限期拖延基本维修义务,尤其是在安全隐患或持续损害已发生的情况下。

法条链接（来自现行有效法律法规）

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
《民法典》第九百四十二条：
“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分……”
《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条：
“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主、业主委员会或者物业服务企业可以先行组织实施，事后补办有关手续。”