新房契税怎么算？别被数字绕晕，看完这篇全明白！

你是不是正准备买房，看到“契税”两个字就头大？交多少？什么时候交？有没有优惠？万一算错了多掏钱怎么办？别急，今天咱们就掰开揉碎讲清楚——新房契税到底怎么算，让你在签合同前心里有本账，不被中介一句话忽悠,也不被开发商牵着鼻子走。

先说结论：契税不是固定值，它是按房子的性质、面积、是否首套，还有成交价格来综合计算的，不同情况，税率差得可不是一星半点,搞清楚了能省下好几万！

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契税到底是什么？简单说就是“过户税”

你想买套房，房子从开发商或原业主名下转到你名下，这叫“产权转移”，国家对这种转移行为征一笔税，就是契税，它属于一次性税费,交完才能办房产证。

关键点来了：契税由买方承担，也就是说，不管合同怎么写,这笔钱最终是你掏。

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税率怎么定？记住这三个关键词：首套、二套、面积

目前全国执行的是阶梯式税率，主要看两点：

1. 这是不是你名下的第一套房？
2. 房子面积有多大？

来看一张接地气的对照表（以普通住宅为例）：

购房情况	房屋面积 ≤ 90㎡	房屋面积 > 90㎡
首套房	1%	5%
二套房	1%	2%
三套及以上	3%	3%

举个例子你就懂了：

• 小王是首套房，买了一套85㎡的房子，总价200万，他要交契税：200万 × 1% =2万元。
• 小李也是首套，但买了110㎡的改善型住房，总价400万，契税是：400万 × 1.5% =6万元。
• 老张已有两套房，再买一套95㎡的，哪怕总价不高，也得按2%交契税,因为是二套。

注意！这里的“首套”不是你说首套就是首套，而是要看家庭名下在全国范围内的住房登记情况,银行和房管局联网查得清清楚楚。

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价格按哪个算？合同价？评估价？别被绕进去！

很多人以为契税是按购房合同上的总价来算,其实不一定。

现实中,税务部门通常会参考两个价格：

• 网签合同价（你签的那个金额）
• 税务评估价（税务局自己认定的市场价）

然后取两者中的高者作为计税依据。

比如你买的房子合同写300万，但税务局评估值为320万，那契税就得按320万来算,这就是为什么有些人发现实际交的税比预想的多。

所以提醒一句：不要为了避税做“阴阳合同”，现在监管严得很，一旦查出虚假申报，轻则补税+滞纳金,重则影响征信甚至被处罚。

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有没有减免政策？当然有！这些情况能省一大笔

1. 夫妻更名、加名免税：婚内房产加配偶名字,不收契税。
2. 继承或赠与直系亲属：部分情况下免征或减征（但赠与非直系亲属仍需缴税）。
3. 拆迁补偿款买房：用拆迁款购买新房,等额部分可抵扣契税。
4. 人才购房补贴城市：像杭州、成都等地对高层次人才有契税返还政策,记得主动申请！

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以案说法｜她差点多交5万契税，只因忽略了这一点

我去年代理过一个案子，客户林女士在深圳买首套房，面积98㎡，合同价520万，中介说：“你是首套，面积不到144㎡，按1.5%交就行。”她信了，准备交7.8万。

结果我去调资料发现，她老公在老家有一套小公寓登记在他名下，虽然已还清贷款且不住人，但在系统里算“有房”，这意味着这套深圳房属于二套房！

最终税务核定按2%征收，应缴10.4万，林女士懵了：“不是说首贷就算首套吗？”——错！认房又认贷，现在是“认房”,只要有登记记录就算。

我们及时申诉，确认了老家房产确属唯一且长期空置，申请了“家庭唯一住房”认定，最终争取到了1.5%的优惠税率，帮她省下了2.6万元。

你看，一个细节,差出一辆车的钱。

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法条链接｜这些规定你得知道

根据《中华人民共和国契税法》及财政部相关配套文件：

• 第三条：契税税率为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内提出,报同级人大常委会决定。
• 实际执行中，各地普遍采用1%-3%的优惠税率（如京沪粤浙等）。
• 财税〔2016〕23号文明确规定：对个人购买家庭唯一住房，面积90㎡以上的，减按1.5%税率征收契税；第二套改善性住房，面积90㎡以上按2%征收。

也就是说，法律给了地方灵活空间，但基本原则全国统一：支持刚需，抑制炒房。

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律师总结｜契税不是小事，提前规划才能不吃亏

买房是人生大事，契税看着是一次性支出，但动辄几万甚至十几万,绝不能糊里糊涂交出去。

我给你三个实用建议：

1. 签约前先查家庭房产记录，带上身份证去当地不动产登记中心打印“家庭住房情况证明”,做到心中有数；
2. 别全听中介说的，他们未必专业,甚至可能为了促成交易隐瞒风险；
3. 关注地方政策变化，比如2024年以来多个城市放松限购，契税优惠也在动态调整,及时获取官方信息最靠谱。

最后送大家一句话：法律不会保护躺在权利上睡觉的人，你不去了解,损失的就是真金白银。

房子是用来住的，不是用来踩坑的，把契税搞明白,才算真正迈出了安心置业的第一步。

新房契税怎么算？别被数字绕晕，看完这篇全明白！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。