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买房契税怎么算？别被数字绕晕，一文讲清省下几千块的关键细节！

普法百科34秒前1

好不容易看中一套房，签了合同、交了定金，结果到缴税环节，突然冒出一笔“契税”，金额还不小，心里“咯噔”一下——这钱到底怎么算的？为什么别人买同样的房子，交的税却比我少？

别急，今天咱们就坐下来，像朋友聊天一样，把买房契税这件事掰开揉碎，说个明明白白，作为从业十几年的房产律师，我见过太多人因为不懂契税规则，白白多花了好几千甚至上万块，而其实，只要搞懂几个关键点,这笔钱完全可以合法合理地省下来。

契税到底是什么？简单说就是“过户税”

很多人一听“税”字就头大，但契税其实在法律上非常明确：它是你在取得房屋所有权时，向国家缴纳的一种财产转移税，换句话说，房子从卖家名下转到你名下，这个“过户动作”本身要交钱,这就是契税。

它的计算方式听起来不复杂：契税 = 房屋计税价格 × 税率。
但真正让人迷糊的，是那个“税率”——它不是固定不变的,而是根据你的购房情况动态调整的。

税率怎么定？三大核心因素决定你交多少

你是首套房还是二套房？
这是最关键的一点，国家为了支持刚需，对“首套房”有大幅优惠：

首套房且面积 ≤ 90㎡：税率1%
首套房且面积 > 90㎡：税率5%
二套房且面积 ≤ 90㎡：税率1%
二套房且面积 > 90㎡：税率2%
三套及以上住房：无论面积大小，税率统一为3%

注意！这里说的“首套”“二套”，是以家庭为单位认定的，包括你、配偶和未成年子女在全国范围内的住房登记记录，哪怕你在外地有一套房，这次在本地买房也算“二套”。

房屋面积大小很重要
90㎡是个分水岭，很多年轻人喜欢买小户型，其实不只是省钱，还能享受更低的契税，比如同样是首套房，买89㎡交1%，买91㎡就得交1.5%——差这2㎡,可能就多出几千块。
房屋类型影响税率
普通住宅和非普通住宅（比如别墅、商住公寓）在部分城市有区别对待，有些城市对“非普通住宅”二套房直接按3%征税，即便面积不大，所以买公寓或叠墅前,一定要先问清楚当地政策。

实际怎么算？举个接地气的例子

假设你在二线城市买一套二手房，总价200万元，面积100㎡,是你家庭名下的第二套房。

计税价通常按网签价或评估价孰高原则确定,我们按200万算；
因为是二套房且面积超90㎡，适用税率2%；
契税 = 200万 × 2% =4万元

但如果这套房是你人生第一套房,同样条件：

税率变成1.5%；
契税 = 200万 × 1.5% =3万元

一下子省了1万块！这可不是小数目,够换台新冰箱再加半年物业费了。

以案说法：夫妻更名避税？结果被税务局追缴还加罚！

我曾经代理过一个案子：张先生婚前全款买了一套房，婚后想把妻子名字加上去，听朋友说“夫妻之间更名不收契税”,就直接去办了手续。

结果几个月后收到税务局通知：补缴契税3.6万元,外加滞纳金和罚款近8000元！

为什么？
因为他办的是“房屋赠与”手续，而不是“婚姻存续期间共有权属变更”，虽然两人是夫妻，但操作方式错了，正确的做法应提供结婚证、产权证明等材料，走“婚姻关系内产权加名”的免税程序。

这个案子提醒我们：政策是有条件的，操作必须合规，你以为的“省税妙招”,可能正踩在违法边缘。

法条链接：这些规定你得知道

根据《中华人民共和国契税法》及相关实施细则：

第三条：契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内提出,报同级人大常委会决定。
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于优化个人住房交易税费政策的通知》（2023年新政）明确：
- 对个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；
- 面积90平方米以上的，减按1.5%税率征收；
- 对个人购买家庭第二套住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率；90平方米以上的，减按2%税率。

也就是说，现在全国大部分城市已经执行了这个统一标准，但仍有少数城市存在差异,务必提前咨询当地不动产登记中心或税务窗口。

律师总结：契税不是“随便交”的钱，而是可以精打细算的支出

买房是人生大事，每一分钱都来之不易，契税看似是“必缴项”，但背后藏着不少可以合法节税的空间，作为专业律师,我给你的建议是：

✅提前查清家庭房产状况，确认是否属于“首套”； ✅关注房屋面积临界点，90㎡不是小事； ✅区分住宅性质，避免误判导致税率跳档； ✅办理手续时选择正确路径，别让“好心操作”变成“偷税嫌疑”； ✅保留所有票据和证明材料，尤其是婚姻证明、户籍信息、原房产登记记录等。

最后送大家一句话：懂一点法律，不是为了钻空子，而是为了让该省的钱不白白流失，让该守的规一丝不差地守住。

买房不易，愿你在奔赴安居梦的路上，少走弯路,多一份安心。

买房契税怎么算？别被数字绕晕，一文讲清省下几千块的关键细节！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。