房子的税费怎么算？别被数字绕晕，搞懂这几点省下几万块！

买房对大多数人来说,是一辈子的大事，但很多人只盯着房价本身，却忽略了背后那笔不小的“隐形开支”——税费，等到签合同、办过户时才发现：“怎么又要交这么多钱？”结果预算超支，心里直打鼓。

今天咱们就来掰开揉碎讲清楚：买一套房，到底要交哪些税？这些税费是怎么算出来的？有没有合法节税的空间？别急，听我慢慢道来，保证你听完心里有数，不踩坑。

买房常见的税费有哪些？

先划重点：新房和二手房，税费差别很大！别拿别人的案例往自己头上套。

除了契税,还可能涉及：

接下来我们重点拆解这些“硬核”项目，看看它们到底是怎么算的。

看到这儿你可能会懵：为什么卖方的税，最后变成买家出？
这是因为——市场惯例，在实际交易中，卖家往往要求“净得价”，也就是说他想拿到手的钱是固定的，所有税费都由买家承担，所以你在谈价格时一定要问清楚：“这个价格包不包含税费？”

记住这几个关键词：“满两年”、“满五年”、“唯一住房”，这几个条件直接决定你能省多少钱！

举个例子你就明白了：

👉 小王卖一套80㎡的房子，买入价150万，现在卖300万。

如果房子不满两年：
- 增值税 = 300万 × 5.6% ≈ 16.8万
- 个税 = (300-150)×20% = 30万
- 总共光这两项就要交近47万！谁受得了？
如果房子满五年且是家庭唯一住房（简称“满五唯一”）：
- 增值税 → 免征！
- 个税 → 免征！
- 只需交契税（按首套1%算）→ 3万元

一下子省了44万！这可不是小数目，够装修再加一辆车了。

所以你看,同样是卖房，时间点选得好，能让你少奋斗好几年。

我之前代理过一个案子,特别典型。

老李在北京有一套房子,打算卖掉换学区房，中介报价480万，说是“满五唯一”，可以免税，老李一听很高兴，赶紧签了合同，约定税费由买方承担。

结果过户时税务局查档案发现：这套房虽然是满五年，但老李名下还有另一套郊区的小公寓！所以不符合“唯一”条件，个税不能免。

买方当场翻脸：“你说好的免税我才买的，现在要补20多万个税，谁来负责？”

双方僵持不下,差点闹上法庭，最后协商由老李承担一半税费，才勉强成交。

这个案例告诉我们什么？

✅“满五唯一”必须查实！不能听信口头承诺。
✅签合同前一定要做产权调查，确认房屋性质。
✅合同里明确写清税费承担方式，避免模糊表述。

一句“我以为”，可能让你赔掉半套房。

根据我国现行法律法规：

《中华人民共和国契税法》第六条规定：
对个人购买家庭唯一住房，面积90㎡以下的，减按1%税率征收契税；90㎡以上的，减按1.5%，第二套住房税率提高至2%-3%。
财政部、国家税务总局联合通知（财税〔2016〕36号）规定：
个人转让购买不足2年的住房，全额缴纳增值税；满2年免征。
《关于个人住房转让所得征收个税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）明确：
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

这些文件看起来枯燥,但每一条都关系到你兜里的真金白银。