买房契税怎么算？税率是多少？别让省小钱吃大亏！

你是不是也经历过这样的场景——看中了一套心仪的房子，终于下定决心签合同，结果到了缴税环节，销售随口一句：“契税嘛，差不多就是房款的1%到3%。”你一听，懵了：到底按多少算？首套房和二套房有啥区别？面积大小影响吗？交多交少，动辄上万块的差价，可不是小事。

今天我就用最接地气的话,给你把“买房契税”这个事儿掰扯清楚，不整虚的，只讲干货，让你看完心里有底，钱包不慌。

契税到底是啥？谁来交？

契税不是开发商收的,也不是中介赚的，它是国家收的——属于财产转移税的一种，简单说，房子从卖家名下过户到你名下，这“权属变更”要交钱，这就是契税。

关键点来了：契税由买方承担，哪怕合同里写“税费各付”，你也躲不掉这一笔，所以别指望让房东替你扛，法律上你是法定纳税人。

我们直接上表格,一看就懂：

举个例子你就明白了：

小李买人生第一套房,面积85㎡，总价300万，他是首套，面积又不到90㎡，所以契税按1%算：
300万 × 1% =3万元

但如果他买的是100㎡的户型，哪怕还是首套，税率跳到1.5%：
300万 × 1.5% =5万元
一下子多出1.5万，够装修一个卫生间了。

再比如,老王已经有一套房，现在想给孩子换个学区房，算二套，面积120㎡，总价500万：
500万 × 2% =10万元契税。

看到没？同样是500万的房子，首套可能只要7.5万（1.5%），二套就得10万，差了2.5万。

“满五唯一”能免税吗？
别搞混了！“满五唯一”是针对卖方的个人所得税优惠，跟你交契税没关系，买方该交还得交。
夫妻之间更名要不要交契税？
属于婚姻关系存续期间的财产调整，免征契税！这是国家鼓励家庭稳定的政策红利，记得用。
离婚后买房算首套吗？
这是个灰色地带，现在很多城市查“家庭名下房产”，如果你和前配偶各自名下都没房，且征信无贷款记录，有可能被认定为首套，建议提前咨询当地不动产登记中心。
开发商代缴契税靠谱吗？
可以代缴，但务必保留票据原件！我见过太多人图省事让开发商“包办”，结果几年后发现没开发票，维权都找不到人。

张姐在杭州买了套改善房,130㎡，总价600万，她自己名下有一套房已结清贷款，销售告诉她：“反正贷款还清了，按首套报税吧。”张姐信了，准备按1.5%交9万契税。

结果去税务局一查,系统显示她名下已有房产记录，必须按二套2%征收，应缴12万，她急了：“我不是贷款结清了吗？也算二套？”

税务人员解释：是否首套，看的是“名下房产数量”，不是贷款状态，张姐这才意识到，自己被误导了。

后来她通过“家庭唯一住房”申请复核，但由于孩子户口不在该房，未能享受优惠，最终还是交了12万。

如果她早来找我咨询,完全可以提前规划——比如先把名下那套房过户给父母，或走“共有产权”路径，或许能省下这3万块。

这案子告诉我们：专业的事，得找专业的人问一句，省下的可能是真金白银。

《中华人民共和国契税法》第三条：
“契税税率为百分之三至百分之五……省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于优化个人住房转让环节契税政策的通知》（2023年）：
明确对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%征收。
各地实施细则（如北京、上海、广州、深圳）均在此基础上制定本地执行标准，存在细微差异，务必以当地不动产登记中心为准。