房产证契税怎么算？税率是多少？买二手房和新房有啥区别？

辛辛苦苦攒了几年钱，终于看中了一套心仪的房子，签了合同、办了贷款，结果到办房产证这一步，被一句“还要交契税”给整懵了？
别急，今天咱们就来掰扯清楚——房产证契税到底怎么算？税率多少？买新房和二手房是不是一样？作为从业十几年的执业律师，我见过太多客户因为不懂契税，白白多花几万块，甚至耽误拿证时间，所以这篇文章，咱们不绕弯子，直奔主题，讲明白、讲透彻。

契税是什么？谁来交？什么时候交？

先打个基础：契税是国家对土地、房屋权属转移时征收的一种税，说白了，就是你从别人手里接过房子“所有权”的那一刻，得向国家交一笔“过户费”，这笔钱由买方承担,也就是购房者本人。

关键时间节点是：在办理不动产权证（也就是俗称的“房产证”）之前，必须先把契税缴清，否则,不动产登记中心不会给你发证。

契税怎么算？核心看三点！

很多人以为契税是固定比例，其实不是。契税的金额不是拍脑袋定的，而是根据三个核心因素动态计算出来的：

房屋性质：是住宅还是非住宅（比如商铺、写字楼）？
购房套数：你是首套房、二套房,还是三套及以上？
房屋面积：90㎡是不是一个分水岭？

我们以最常见的住宅类商品房为例，来看看目前全国大部分城市执行的标准（具体以当地政策为准，但差异不大）：

购房情况	面积条件	契税税率
首套房	≤90㎡	1%
首套房	＞90㎡	5%
二套房	≤90㎡	1%
二套房	＞90㎡	2%
三套及以上	不论面积	3%
非住宅（商铺等）	3%-5%

📌举个例子你就懂了：
小王在杭州买人生第一套房，面积100㎡，总价400万，他是首套房，面积超过90㎡，所以适用1.5%税率。
契税 = 400万 × 1.5% =6万元。
如果他买的是80㎡的小户型，那税率就是1%，只用交4万——直接省了2万！

再比如，老李已经有一套房，这次换房买第二套120㎡的房子，总价500万，虽然面积大，但因为是二套房，税率是2%。
契税 = 500万 × 2% =10万元。

看到没？同样是买房，有人交1%，有人交3%，差的可不是一点点。

新房 vs 二手房，契税有区别吗？

很多人的误区是：“新房开发商帮我办，契税肯定便宜。” 其实不然。

✅新房：通常由开发商代收契税，然后统一去税务局缴纳，流程简单，但你要注意——一定要拿到正规完税发票！别让开发商拖着不交,最后影响你拿证。

✅二手房：买卖双方自行或通过中介办理过户，契税由买方在过户当天现场缴纳，这里有个坑：计税价格不一定按成交价来！
税务局会参考“评估价”或“指导价”，哪个高按哪个。
比如你和房东签了300万的合同，但当地指导价是350万，那很可能按350万算契税,得多交几千甚至上万。

所以提醒大家：签二手房合同时，别为了省税做“阴阳合同”，风险极大，一旦查出来，补税+罚款+滞纳金，得不偿失。

以案说法：为省税签“低价合同”，结果被追缴8万

去年我代理了一个案子：客户张先生通过中介买了套二手房，合同写成交价280万，实际支付320万，差额40万走“现金补偿”,目的是少交契税。

结果呢？
不动产登记中心调取银行流水发现资金异常，上报税务稽查，税务局重新核定计税依据为320万，并认定其偷逃税款。
张先生不仅补缴了差额契税约5.6万元，还被加收滞纳金和罚款共2.4万元，总共多花了8万,而且信用记录也被记了一笔。

更惨的是，房子过户延迟了三个月，买家着急入住，跟卖家闹翻,差点打官司。

这个案例告诉我们：税收红线不能碰，侥幸心理要不得，合法合规,才是最省钱的路。

法条链接：这些规定你得知道

根据现行法律法规,契税的征收依据主要来自以下几部法律和文件：

《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）
第三条：契税税率为3%至5%，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
明确了首套、二套房的优惠税率,至今仍被广泛执行。
各地地方政府出台的具体实施细则（如北京、上海、深圳等地可能略有调整）

也就是说，国家给了地方灵活空间，所以你在不同城市买房，契税可能略有差异,建议提前咨询当地不动产登记中心或税务窗口。