房子大税怎么算？一文讲透你该交多少，别再被均价忽悠了！

你有没有过这样的经历？刚签完购房合同，正美滋滋地想着装修风格，结果税务局一个电话打来：“您这房子要缴XX万的契税。”
“啥？不是说按面积算吗？怎么比隔壁老王家贵这么多？”
别急，今天咱们就掰开揉碎讲清楚——房子的大税到底怎么算？为什么同样80平，有人交2万，有人却要交6万？

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你以为的“大税”，其实是个“组合拳”

很多人一听“房子大税”，脑子里第一反应就是“契税”，其实啊，买房涉及的税费远不止这一项，我们常说的“大税”,通常指的是以下几类：

1. 契税：买方承担,是最大头的一笔；
2. 增值税及附加（如果卖方不满两年或非普通住宅）；
3. 个人所得税（卖方交，但常转嫁买方）；
4. 印花税（现在基本免了，小头）；

而我们最关心的，就是契税怎么算。

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契税不是“一刀切”，关键看三个字：面积、套数、价格

很多人以为契税是按面积乘个单价就算完了，90平以下1%，90平以上1.5%”——这是过去的老黄历了！

现在的算法更精细,核心是三要素：

✅ 第一：你是第几套房？

• 首套房：税率最低,政策最友好；
• 二套房：税率翻倍,尤其面积大的；
• 三套及以上：很多城市直接按3%起征,不讲情面。

✅ 第二：房子面积多大？

虽然不再单纯以90㎡为界,但面积仍是重要参考：

• 首套且≤90㎡ → 契税1%
• 首套＞90㎡ → 契税5%
• 二套≤90㎡ →1%（部分城市）
• 二套＞90㎡ →2%或3%（看城市）

⚠️ 注意：像北京、上海、深圳这些地方，对“普通住宅”有额外认定标准，比如容积率、总价上限等，不符合条件的，哪怕你买的是“二套小户型”，也可能按3%收！

✅ 第三：房子的实际成交价 or 核定价？

这才是最容易被坑的地方！

你以为按合同价交税？错！
税务局有一套“核定价系统”，俗称“指导价”或“评估价”。

举个例子你就懂了：

小李在杭州买了一套二手房，合同写总价400万，但当地房管局核定价是480万。
结果契税按哪个算？👉按高的那个！480万为准。

所以你可能低价过户想省税？不好意思，系统自动“补差”。

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真实案例：省税不成反被罚，血泪教训！

以案说法：

2023年，张先生在南京买了套学区房，为了少缴契税，和卖家签了两份合同：一份“真实合同”写520万，另一份“备案合同”只写380万,打算按380万申报纳税。

结果呢？
税务稽查通过银行流水发现资金异常，不仅要求补缴差额税款+滞纳金（多了近8万），还因涉嫌“虚假申报”被行政处罚,影响征信。

更惨的是，这套房后来想卖时，增值部分按520万算成本，导致未来个税更高,偷鸡不成蚀把米。

📌 律师提醒：阴阳合同风险极高，轻则补税罚款，重则涉嫌逃税罪。

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法条链接：白纸黑字，不容模糊

根据我国现行法律法规：

• 《中华人民共和国契税法》第三条规定：
  契税税率为百分之三至百分之五。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。

• 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2023年）明确：
  对于首套、二套住房购买者,各地可结合实际实行差别化契税优惠政策。

• 国家税务总局规定：
  纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定其计税依据。

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律师总结：算清大税，才能安心买房

房子是普通人一辈子最大的一笔支出，而“大税”往往是最后一道坎。
很多人前期盯首付、看贷款,最后却被一笔突如其来的高额税费打得措手不及。

✅ 所以我给你三条铁律：

1. 别信口头承诺：中介说“可以做低房价省税”？赶紧跑,那是帮你埋雷。
2. 提前查核定价：去当地不动产登记中心或税务官网查你那套房的“指导价”,心里才有底。
3. 区分普宅非普宅：尤其在一线城市，是否“普通住宅”直接决定税率跳档。

合法节税是智慧，偷税漏税是陷阱。
真正聪明的购房者，不是想着怎么钻空子，而是提前规划、合规操作,让每一分钱都花得明明白白。

房子是用来住的，不是用来赌的。
把税算清楚,才是对自己最大的负责。

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房子大税怎么算？一文讲透你该交多少，别再被均价忽悠了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。