契税怎么算？别再被一口价忽悠了，搞懂这几点省下几万块！

你是不是也有过这种经历？看中一套心仪的房子，销售笑眯眯地告诉你：“总价300万，契税一次性包干4.5万，签合同就搞定。”你一听，好像也没多大事，反正都要交，干脆图个省心，可事后一查，发现同样价格的房子，别人只交了3万多……心里顿时咯噔一下：我是不是被“宰”了？

别急，今天咱们就来掰扯清楚——契税到底该怎么算？为什么有人交得多、有人交得少？中间差的这几万块，到底是政策漏洞还是信息差？

契税不是“打包价”，它是按规矩一步步算出来的

首先得明白一点：契税不是开发商或中介随便定的“服务费”，它是一项法定税费，由国家规定税率，地方税务部门征收。换句话说，你交多少，是有明文标准的,不是谁一张嘴就能说了算。

那具体怎么算呢？公式其实很简单：

应缴契税 = 房屋计税价格 × 契税税率

看起来简单吧？但关键就在于这两个变量——“计税价格”和“税率”,很多人就是在这两个环节上被绕晕了。

很多人以为，契税是按购房合同上的“成交价”来算的，但现实是——税务部门认可的是“计税价格”，这个价格可能是成交价，也可能是评估价，甚至可能是系统核定的“最低指导价”。

举个例子：
你在某二线城市买了一套二手房，合同写的是280万，但当地税务局有一套房屋评估系统，查了一下，这套房的评估价是300万，那对不起，计税价格按300万算,哪怕你实际只付了280万。

为什么会这样？因为防止“阴阳合同”避税嘛，有些人为了少交税，在合同上写低价，私下再补钱，税务部门为了堵住这个口子,直接以评估价或指导价为准。

别光看合同价，一定要问清楚当地税务部门认可的计税依据是什么。

说到税率，很多人脱口而出：“不就是1%、1.5%、3%吗？”没错，但你知道这些数字是怎么来的吗？它主要看你三个条件：

我们拿最常见的新房举例,假设是首套房：

如果是二套房：

注意！有些城市对二套房统一按3%收，比如北京、上海的部分区域,所以一定要查本地政策。

至于第三套房或非普通住宅，基本就是3%起,没有优惠。

看到没？同样是300万的房子，首套和二套可能差出四五万的税款,你说这笔账重不重要？

张姐去年在杭州买了套改善房，120㎡，总价420万，是她家第二套房，中介告诉她：“二套房统一按3%收，你得交12.6万契税。”

张姐觉得有点贵，但想着“反正都要交”，差点就认了，后来她咨询了朋友介绍的税务师，一查才发现：
杭州对二套房面积超过90㎡的，按2%征收，且这套房属于“普通住宅”标准（容积率、单价都符合）。

张姐只交了4万，省了整整4.2万！

更离谱的是，中介还建议她签“阴阳合同”，把价格写低到350万逃税，张姐果断拒绝——偷税漏税一旦查实，不仅要补税，还得交滞纳金和罚款，严重了还能影响征信甚至坐牢。

你看，懂点政策，不仅能省钱,还能避坑。

别觉得法律条文枯燥，关键时刻它能护你周全,以下是关于契税的核心依据：

《中华人民共和国契税法》第三条：
“契税税率为百分之三至百分之五，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）：
明确对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者本人、配偶以及未成年子女），面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%征收。
各地实施细则（如《上海市契税征收管理办法》《广东省契税实施办法》等）：
对“普通住宅”认定标准、评估价使用规则等作出细化规定。

全国统一框架，地方灵活执行。所以一定要查你买房所在地的具体政策。