买二手房增值税怎么算？搞懂这几招不吃亏！

最近有朋友看中了一套二手房，价格谈得差不多了，突然听说还要交“增值税”，当场懵了：“这税到底怎么算？会不会被坑？”今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚，让你买房心里有底！

增值税到底是谁交？
二手房增值税，理论上该由卖家承担，但现实中很多房东会直接要求“净得价”，把税转嫁给买家，所以签合同前一定问清楚：“房价包不包税？”

关键看房子“满不满年限”
增值税的大头是“5%的差额税”，但有个重要减免政策：

• 满2年：普通住宅免增值税，非普通住宅（如144㎡以上）按买卖差价×5%交；
• 满5年且是家庭唯一住房：直接免税，不管面积大小！

举个栗子🌰
老王2018年花200万买的房，现在卖300万：

• 若满2年但不满5年：增值税=（300万-200万）×5%=5万；
• 若满5年且是唯一住房：增值税=0，立省5万！

小心“原值凭证”陷阱
如果房东拿不出当初的购房发票，税务局可能按“全额×5%”征税（比如300万×5%=15万），比按差价算多交10万！所以务必让房东提供原始购房合同或契税票。

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以案说法：
2022年杭州张女士买二手房时，房东口头承诺“满5年免税”，结果过户时发现房产证登记时间差3个月才满5年，导致多缴税8.6万，法院判决：因合同未明确约定税费承担，买家自行吃亏。
教训：必须把“税费由谁承担”“若政策变动如何处理”写进合同补充条款！

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法条链接：

• 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：个人转让2年以上住房免征增值税。
• 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：满5年唯一住房转让免税。

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律师总结：
二手房增值税就像“隐形炸弹”，关键做好3步：

1. 查房产证时间：宁可多等几个月满5年，也能省下好几万；
2. 留证据：让房东提供购房原值证明，否则你可能替TA的“糊涂账”买单；
3. 合同写明：白纸黑字约定“税费承担方”，别信口头承诺！

买房是大事，税费算不清等于给钱包开闸放水，学会这几招，谁也忽悠不了你！

（注：本文案例为虚构，具体政策以当地税务机关为准。）

买二手房增值税怎么算？搞懂这几招不吃亏！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。