契税怎么算？别被一口价忽悠了，这些细节你必须知道！

你有没有过这样的经历？看中一套心仪的房子，销售笑眯眯地说：“总价300万，契税按1%算，总共就3万出头。”听起来很合理对吧？可等你签完合同、去缴税时，窗口工作人员却告诉你：“不好意思，您这套房属于二套房，税率是2%，要交6万多。”瞬间懵了——这多出来的三万块,到底是怎么冒出来的？

今天咱们就来掰扯清楚：契税到底怎么算？为什么有人交1%，有人交3%？哪些因素会影响税率？有没有合法节税的空间？别急，作为从业十几年的房产律师,我帮你把这笔账算得明明白白。

契税不是“一刀切”，关键看三个要素

很多人以为契税就是房价乘以一个固定比例，其实大错特错。契税的计算，核心取决于三个变量：房屋性质、买受人名下房产情况、房屋面积。

房屋性质
是普通住宅？还是非普通住宅（比如别墅、商住公寓）？这个区别直接影响税率划分标准，各地对“普通住宅”有具体界定，通常跟容积率、单价、总价挂钩。
买受人名下房产情况
这是最容易被忽视的一点，你是首套房、二套房，还是三套及以上？政策对“家庭名下是否有房”查得非常严，哪怕你本人没房，配偶或未成年子女名下有房，也可能被认定为“二套”。
房屋面积
面积大小也影响税率，比如在大多数城市，90平方米以下的首套房，契税按1%征收；90平以上但属于首套，税率通常是1.5%，而二套房无论面积大小，基本都是2%起。

举个例子你就明白了：

小王买了一套总价280万、面积85㎡的二手房，是他和妻子名下第一套房。
→ 契税 = 280万 × 1% =8万元

小李买了一套总价400万、面积110㎡的房子，但他老婆名下 already 有一套小房子。
→ 虽然这是他实际居住的“首套”，但因家庭名下已有房产，算“二套”。
→ 契税 = 400万 × 2% =8万元

看到了吗？同样是“第一次买房”,结果差了两倍多！

除了上面三条主线,还有一些容易踩坑的细节：

是否满五唯一？
别搞混了！“满五唯一”影响的是卖方的个人所得税，跟你交的契税没关系，但中介有时会模糊概念,让你误以为能省契税。
赠与 or 继承？税率翻倍！
如果你是通过赠与方式获得房产，契税直接按3%征收，不享受任何优惠，继承虽然免契税,但后续出售时税费更高。
夫妻更名也要缴税？
很多人不知道，婚内加名或过户，在某些地区也被视为“转移产权”，可能触发契税，不过目前多数地方对婚姻存续期间的产权变更予以免税，但仍需提供结婚证、户口本等材料备案。
网签价 vs 实际成交价？小心“阴阳合同”陷阱！
有些人为了少缴税，签两份合同：一份低价报给税务部门，一份真实价格私下执行，听着省事，实则风险极大——一旦纠纷，法院只认备案合同；若被查出偷税，轻则补税+滞纳金,重则涉嫌刑事犯罪！

去年我代理了一个案子：张先生花500万买了套学区房，为了省十几万契税，跟卖家约定网签价写成380万，剩下120万走现金，双方口头说好“配合过户”，结果过户前卖家反悔，说“我们合同写的就380万，你要再给我钱就是违约！”。

张先生傻眼了——银行贷款也按380万批的，哪来的钱补差？更糟的是，税务局后来稽查发现了异常交易，不仅要求补缴税款和滞纳金,还把线索移交公安机关调查是否逃税。

最后官司打了半年，房子是拿回来了，但额外花了七八万律师费，还上了征信黑名单，我跟他说：“省下的那点税，还不够付利息的。”

税收筹划可以有，但违法手段绝不能碰。

根据《中华人民共和国契税法》及各地实施细则：

第三条：契税税率为3%—5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内提出,报同级人大常委会决定。
国家税务总局公告2021年第23号明确：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%税率征收。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，减按1%税率征收；90平方米以上的，减按2%税率征收。（注：部分城市如北京、上海仍执行2%起）

《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，这意味着，只有完成登记并缴清税费，你才算真正拥有这套房。