新房契税怎么算？别被一口价忽悠了，搞懂这几点才不吃亏！

你是不是也遇到过这种情况——房子终于定下来了，销售笑眯眯地说：“总价都谈好了，就等签合同交钱啦！”结果一问契税，对方轻飘飘来一句：“这个按国家规定走，大概几万块吧。”
这时候你心里打鼓：几万？怎么算的？为什么隔壁老王买同样的小区只交了一万多？

别急,今天我就以一个从业十几年的老律师的身份，给你掰开揉碎讲清楚：新房契税到底怎么算？哪些细节最容易被忽略？又有哪些坑千万别踩？

契税不是“固定费用”，它是“浮动算法”

很多人以为契税是开发商统一收的“手续费”或者政府定的“一口价”，错！契税是法定税收，由购房者自行承担，税率根据房屋性质、面积、是否首套等多个因素动态变化。

简单说：买同样的房，有人交1%，有人交3%——差的可不只是钱，更是你的法律认知。

目前我国契税的基本税率是3%，但对符合条件的购房者有大幅减免政策，关键看三点：

我们一个个来看。

根据现行政策（以多数城市为例，具体略有差异），住宅类新房契税分三档：

举个例子你就明白了：

👉 小李首次买房，买的是100㎡的普通住宅，总价300万。
他该交契税 = 300万 × 1.5% =5万元

👉 而他的同事小张，名下已有一套房，这次买的是88㎡的小户型改善房。
虽然是小面积，但属于二套，税率跳到3% → 300万 × 3% =9万元！

看到没？一样的价格、差不多的面积，仅因“房票”不同，多掏了4.5万！这可不是小数目，够买辆代步车了。

你以为知道税率就万事大吉？Too young too simple！

有些开发商为了帮你“省税”，建议签“阴阳合同”：网签合同写低价，实际付款走高价。
听着像占便宜？大错特错！

一旦被税务稽查,不仅补税+滞纳金，还可能影响征信，甚至涉嫌逃税罪，我在执业中见过太多人图一时之利，最后被追缴十几万，还得上黑名单。

📌 温馨提示：契税是按“备案价”和“评估价”孰高原则计征，你想瞒，系统早联网了。

现在很多新房捆绑车位或精装包,问题来了：这些要计入契税基数吗？

✅答案是：要看是否与房屋一并签订合同。

如果车位和房子在同一份购房合同里,或者发票开在房产名下，全额计入计税依据。
但如果单独签协议、单独开发票，理论上不纳入——但实操中很多地方仍会合并评估。

建议：签约前务必问清税务窗口或让律师审核合同条款，别等到交税那天才傻眼。

很多人以为“我没房就是首套”，但如果你配偶名下有房，哪怕你单身状态买房，在大多数城市仍视为二套！

特别是婚后购房,即便只写一人名字，也会查家庭名下房产总数，所以婚前买房、离婚后购房等情况，一定要提前做产权规划。

我代理过一个真实案例：客户王先生买了套新房，销售建议他签一份180万的“备案合同”，实际支付260万现金另走，理由是：“这样契税少交一半。”

结果三个月后,王先生去办不动产登记，房管局拒绝过户——因为交易价格明显偏低，且资金流水异常，触发税务稽查。

税务局要求他按260万补缴契税+滞纳金近8万元，同时银行也因合同金额不符拒贷，最后折腾半年，不仅多花律师费，还耽误孩子上学落户。

更严重的是,开发商把“阴阳合同”责任推给他个人，差点引发诉讼。

你看,省下的那几万，换来的是时间、信用、甚至法律风险，值得吗？

《中华人民共和国契税法》第三条：
省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率，对居民住房需求保障，可在规定范围内实行减免。
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2023年新政）：
明确对购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女），面积90㎡及以下的，减按1%税率征收契税；90㎡以上的，减按1.5%征收。
国家税务总局公告2022年第17号：
强调契税计税依据为“全部价款”，包括货币、实物、无形资产或其他经济利益对应的价款，不得扣减装修、车位等费用。