房子多大才算够住？面积怎么算才不吃亏？

签完购房合同,交了全款，高高兴兴等着收房，结果一量——比宣传册上少了整整5平米！你说气不气？开发商说：“公摊嘛，正常。”可这“正常”到底有没有谱？我们买的房子，到底是按墙内算，还是按门框外算？阳台、飘窗、设备间，哪些该算钱，哪些不该？

今天咱们就来掰扯清楚——房间面积到底该怎么算？别让数字游戏坑了你的血汗钱。

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先说一个大多数人搞混的概念：建筑面积 ≠使用面积。

很多人以为,我买的是100平的房子，那我就该有100平能自由活动的空间，错！你合同上写的100平，是建筑面积，它由三部分组成：

1. 套内使用面积：你能真正走动、放家具的地面，也就是从这面墙走到那面墙的实际空间；
2. 套内墙体面积：你自己家的墙，包括承重墙、隔断墙，这些也算在你头上；
3. 公摊面积：电梯井、楼梯间、管道井、设备层，甚至物业用房，只要是整栋楼共用的部分，都可能被“分摊”到你头上。

你实际能用的面积,往往只有建筑面积的70%左右，高层住宅公摊普遍在20%-30%，有些甚至更高，而低密度的多层或洋房，公摊可能只有10%-15%。

举个例子：你买了个建筑面积90平的房子，公摊25%，那实际得房率就是67.5平，剩下的22.5平，你根本看不见、摸不着，却要真金白银地买单。

更让人头疼的是,有些开发商还会玩“文字游戏”。

宣传图上标着“超大阳台赠送一半面积”，听着挺美，但你要知道，封闭式阳台按全面积计算，只有未封闭且符合规划标准的阳台才按一半计入建筑面积，如果你家阳台后来封上了，或者设计时就是带栏板的，那很可能还是要全额计价。

还有飘窗——如果离地高度小于22厘米、进深不超过一定尺寸，按规定是不计入面积的，可现实中，很多所谓“赠送飘窗”其实早就被算进去了，只是没明说。

看房的时候别光听销售吹“得房率高”“几乎零公摊”，一定要看《商品房买卖合同》里的附件一：房屋平面图及尺寸标注，并核对以下几点：

• 建筑面积是否与产权登记一致？
• 公摊系数是否有公示？
• 阳台、飘窗、地下室等特殊区域是否明确标注计算方式？
• 是否存在“暗柱”“设备平台”等模糊地带被计入使用面积？

记住一句话：口头承诺不作数，白纸黑字才算数。

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以案说法｜李先生的“缩水房”

李先生在北京买了套期房,合同写明建筑面积88㎡，销售承诺得房率超过80%，结果交房时他请专业测量公司一量，发现套内使用面积才56㎡，得房率刚过63%，他去售楼处理论，对方拿出测绘报告说：“这是政府认可的数据。”

李先生不服,委托律师调取了项目竣工备案资料，发现开发商将本应独立设置的配电间计入整栋楼公摊，却未在公示中说明，更关键的是，部分走廊宽度远超规范要求，明显存在“虚增公摊”嫌疑。

李先生联合其他业主提起集体诉讼,法院认定开发商未尽到充分告知义务，且公摊设置不合理，判决其按差价退还部分购房款，并赔偿维权损失。

这个案子告诉我们：你买的不只是一个数字，而是一份权利，面积误差超过3%，你有权退房或索赔。

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法条链接

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：

“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人；超出3％部分的房价款，出卖人双倍返还买受人。”

简单说：少3%以内，退钱；超过3%，双倍赔！

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房子的面积,从来不是简单的数学题，而是涉及财产权益的核心指标，作为购房者，你不需要成为测绘专家，但必须具备基本的权利意识：

1. 别迷信销售话术，一切以合同和官方测绘为准；
2. 重点关注得房率和公摊构成，尤其是高层住宅；
3. 保留所有宣传资料，它们可能成为日后维权的关键证据；
4. 交房时务必实测，必要时聘请第三方机构；
5. 一旦发现面积缩水超3%，立即主张权利，不要拖延。

买房是普通人一生中最大的投资之一,每一平米都凝聚着汗水与期待，搞清面积怎么算，不只是为了省几万块，更是为了守住那份属于你的踏实与尊严。

房子可以小一点，但权益，一分都不能少。

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