二手房过户费怎么算？搞不清这些，买房多花几万块！

看中了一套心仪已久的二手房，谈好了价格，签了合同，结果到过户那天，中介一算费用，突然告诉你：“除了房款，还得准备七八万的税费和手续费。”瞬间心里咯噔一下——说好的“便宜捡漏”，怎么最后变成了“钱包大出血”？

别急，今天我就用大白话，带你把二手房过户费这笔账算清楚，作为从业十几年的房产律师，我见过太多人因为不了解过户成本，稀里糊涂多花了好几万，这篇文章不讲术语堆砌,只讲你真正需要知道的重点。

---

过户费到底包含哪些？别被“一口价”忽悠了

很多人以为，买二手房就是付个房款，剩下的交给中介就行，但现实是，过户过程中产生的费用，种类繁多、名目复杂，而且谁来承担,直接影响你的最终支出。

主要费用分为三类：

税费（这是大头）

• 契税：买方承担
  按房屋面积和是否首套房来定：

  • 首套房 ≤90㎡：1%
  • 首套房 ＞90㎡：1.5%
  • 二套房 ≤90㎡：1%
  • 二套房 ＞90㎡：2%
  • 三套及以上：3%（不分面积）

  举个例子：你买一套120㎡的二手房，是二套房，那契税就是总价×2%，如果房子300万，光契税就得6万！

• 增值税及附加：一般由卖方承担，但如果房子不满两年,这部分就可能转嫁给买方或双方协商。

  • 不满2年：全额征收5.6%（含附加税）
  • 满2年：免征（普通住宅）

• 个人所得税：正常由卖方出，但常被转嫁

  • 能提供原值凭证：按差额的20%
  • 无法提供：按成交价的1%核定征收

  比如卖家当年50万买的，现在卖300万，差额250万，20%就是50万个税！他肯定不愿意掏，于是合同里写“所有税费由买方承担”——这一下你就得多准备五六十万！

交易服务费 & 登记费

• 住建部门收取的服务费：约6元/㎡（买卖双方各半）
• 不动产登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套
• 这部分金额不大，但也是必须交的“过路费”。

中介费

• 市场普遍在1%~2%之间，有的甚至更高
• 注意：不是法律规定必须交，如果你自己找买家/卖家,完全可以省掉！

---

关键点：谁来付？合同说了算！

很多人吃亏就吃在这里——以为“惯例”是谁付,结果没写进合同。

法律上，大部分税费本应由卖方承担（如个税、增值税），但在实际操作中，买方常常被迫“全包”，尤其是在房价上涨期，卖家强势，直接一句：“不包税就不卖。”

一定要在《房屋买卖合同》里明确约定：“本次交易产生的所有税费由哪一方承担。”

我建议普通人买房时争取做到：

• 明确列出各项税费预估；
• 写清“若实际税费超出预期，超出部分由谁承担”；
• 最好让中介出具书面费用清单,并三方签字确认。

否则，过户当天临时加价,你只能咬牙认栽。

---

以案说法｜张女士差点多付7万元税款

去年，张女士通过中介买了套学区房，总价420万，卖家称“房子满五年唯一”，个税可免，她信了，没细查,也没在合同里写清楚税费分担。

结果过户时，税务局查出卖家之前离婚析产过，不属于“满五唯一”，需缴纳差额20%的个税——近14万元！卖家当场翻脸：“这钱我不出，你要买就自己想办法。”

张女士傻眼了，更糟的是，她签的合同里写着“交易过程中产生的一切费用由买方承担”，法院最终判决：合同有效，张女士必须支付全部税费。

后来她来找我咨询，我只能说：“早知如此，何必当初？” 如果她在签约前做一次产权调查，或者把“税费由卖方依法承担”写进合同,这事根本不会发生。

---

法条链接｜这些规定你得知道

根据我国现行法律法规：

• 《中华人民共和国契税法》第四条规定：契税税率由省级政府在3%以内确定，目前各地普遍执行1%-3%的差别化税率。
• 《财政部 国家税务总局关于个人销售住房征收营业税的通知》（财税〔2011〕12号）：个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税。
• 《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：对能够提供完整房屋原值凭证的，按转让收入减除原值和合理费用后的20%计征个税；不能提供的，可按1%核定征收。
• 《民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同有约定的，优先于法律规定执行。

这意味着：哪怕法律说该卖家纳税，只要你合同写了“买方承担”,你就得认。

---

律师总结｜聪明买房，从算清过户费开始

二手房交易，从来不只是“谈价格”那么简单。真正的成本，藏在你看不见的过户费里。

我的建议很简单：

1. 不要轻信口头承诺，尤其是“满五唯一”“免税出售”这种话；
2. 务必做产权调查，查清房屋性质、持有年限、婚姻状况等；
3. 在合同中明确税费承担方式,避免模糊表述；
4. 提前向税务窗口或专业机构咨询预缴金额,做到心中有数；
5. 能省的中介费要省，特别是熟人交易、置换房源,完全可以自行办理。

记住一句话：你在签约时省下的每一份谨慎，都是在为将来避开一场纠纷。

买房是人生大事，别让一笔“没想到”的过户费,毁了你原本美好的安居梦。

我是你们身边的房产律师老陈，下次聊聊“贷款没批下来，定金能不能退”,咱们不见不散。

二手房过户费怎么算？搞不清这些，买房多花几万块！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。