房子交税怎么算？别被房产税吓到，先搞清这几种税才不吃亏！

你是不是也遇到过这种情况——刚买了心仪的房子，正高兴呢，结果一打听，“哎，每个月还得交税？”瞬间心里咯噔一下，房产税、契税、个税、增值税……一堆名词砸过来，脑袋嗡嗡的，其实啊，咱们老百姓买房卖房，真正要交的“税”，还真不是你想的那个“房产税”，今天我就用大白话，给你捋一捋：房子到底要交哪些税？每种税怎么算？谁来交？什么时候交？

咱不整那些官方术语堆砌,就从你最可能碰到的实际场景出发，把这笔账算明白。

买新房/二手房，最先碰上的税：契税

这是你作为买房人,几乎绕不开的第一道“门槛”。

怎么算？
契税是按房屋成交价（或评估价）的一定比例来收的，税率根据你的购房情况浮动：

首套房：
- 面积≤90㎡：税率为1%
- 面积＞90㎡：税率为1.5%
二套房：
- 面积≤90㎡：1%
- 面积＞90㎡：2%
三套及以上：统一3%

举个例子：你买了一套100㎡的二手房，总价300万，是你的第二套房，那契税就是300万×2%＝6万元。

⚠️ 注意：这个税是你作为买方必须承担的，不能转嫁，开发商或卖家也不能替你交。

卖房时，卖家常要面对的两大税：增值税和个税

如果你是卖方,尤其是卖的是不满五年的房子，那就得准备掏钱了。

增值税（以前叫营业税）

满两年：普通住宅免征；非普通住宅差额征收5.6%（含附加）
不满两年：全额征收5.6%

什么叫“差额”？比如你十年前买这套房花了100万，现在卖300万，增值了200万，那增值税就是200万×5.6%＝11.2万。

但要是房子没满两年,哪怕只差一个月，就得按300万×5.6%＝16.8万来交——这差距可不小！

个人所得税

这是很多人容易忽略的一块。

能提供原购房发票和合理费用凭证：按差额的20%征收
无法提供：按成交价的1%核定征收（有些城市是2%）

还是上面那个例子：你卖房赚了200万，如果材料齐全，个税就是200万×20%＝40万！是不是吓一跳？

但别慌,这里有个超级实用的“避坑技巧”——“满五唯一”免征个税！

啥意思？
你名下这套房，持有满五年，且是你在本市唯一的住房，卖的时候个税全免！省下的可能是几十万！

所以很多房东宁愿等几年再卖,就是为了卡这个“满五唯一”。

你以为的“房产税”，其实还没全面开征

很多人一听“房子要交税”，第一反应是：“不是说要收房产税了吗？”
但我要告诉你一个真相：目前全国范围内，房产税还没有正式立法落地，除了上海和重庆有试点外，其他城市基本不收。

你现在每年交的物业费、取暖费、水电费，都不是“房产税”，将来如果全国推行，可能会按房屋评估值的一定比例年年收，但现在——别自己吓自己。

赠与、继承房产？税也不少

有些人想省钱,走“赠与”或“继承”过户，觉得这样便宜，但真不一定！

直系亲属赠与：虽然免增值税和个税，但未来你再卖这套房，税费会非常高——因为税务部门认定你的“原值”是零，差额巨大，个税可能直接按成交价20%来算。
继承：目前免征契税和个税，但未来出售时同样面临“成本难认定”的问题。

所以一句话：今天省小钱，明天可能赔大钱。

📚 以案说法：一套房，两种命运，就因“满五唯一”

老张和老李都在北京买了房,2015年买的，都花了200万。

2023年,房价涨到600万，两人都想卖。

老张：这套房是他唯一的房子，住了八年，符合“满五唯一” → 卖房时，免征个税和增值税，到手588.8万（扣中介费后）。
老李：他后来又买了套房，这套不算“唯一”，虽然满了五年，但个税要交（600-200）×20%＝80万！到手直接少了八十万。

你看,同样的房子，同样的涨幅，就因为“唯一”两个字，差出一辆宝马X5的钱！

⚖️ 法条链接（依据现行有效法规）

《中华人民共和国契税法》第三条：
省、自治区、直辖市在3%—5%的幅度内提出应税税率，对居民住房需求保障可依法减征或免征。
《财政部国家税务总局关于个人销售住房征收营业税的通知》（财税〔2011〕12号）：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。