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二手房税费怎么算？别再被中介一句话忽悠了！

普法百科36秒前1

你是不是也遇到过这种情况——看中一套心仪的房子，正准备签合同，中介轻描淡写来一句：“税费大概三四个点，正常。”
你点点头，心里却嘀咕：这“三四点”到底是哪几个税？谁来交？有没有坑？会不会最后多掏几万块？

别急,今天我就以一个从业十几年的律师视角，掰开揉碎给你讲清楚：二手房交易中的税费到底怎么算？哪些能省？哪些必须交？关键节点在哪？

先搞明白：二手房交易涉及哪些税费？

很多人以为买房就只是付个房款,其实真正花钱的地方，往往藏在“看不见”的地方，二手房交易主要涉及五大类税费：

契税（买方承担）
这是最常见也最容易理解的税，税率根据房屋性质和买方情况浮动：
- 首套房：90㎡以下，按1%；90㎡以上，按1.5%
- 二套房：90㎡以下，按1%；90㎡以上，按2%
- 三套及以上：统一3%
⚠️注意：这里的“首套”“二套”是以家庭为单位，在全国范围内查房记录，别以为换个城市就算首套！
增值税及附加（卖方承担，但常转嫁给买方）
如果房子不满两年，卖方要缴纳全额增值税（5.3%左右，含城建等附加），满两年则免征。
比如房子卖300万，不满两年，光这一项就得交近16万！这笔钱虽然法律上是卖方出，但实际谈判中，往往会通过抬高房价或让买方“承担”来消化。
个人所得税（卖方承担，也可能转嫁）
卖方如果非唯一住房，或持有不满五年，就要交差额的20%或全额的1%。
差额怎么算？举个例子：当年买价100万，现在卖300万，扣除合理费用后，差额约180万，20%就是36万！吓人吧？
所以很多卖家宁愿按“全额1%”交（300万×1%=3万），也比差额20%划算。
土地出让金/综合地价款（特殊房产才涉及）
比如经济适用房、房改房等政策性住房，转让时可能需要补缴土地出让金，比例不等，有的高达10%，这笔钱由买方承担，千万别忽略！
中介服务费（虽非税，但常被忽略）
一般为成交价的1%-2.5%，看似不多，但在500万的房子上，就是5万到12.5万！建议提前谈好费率，甚至可尝试“砍价”。

真实案例：一场因“满五唯一”说不清引发的纠纷

去年我代理了一起案子,客户小李花了420万买了一套“满五唯一”的二手房，卖家和中介都口头承诺“个税全免”，结果过户时，税务局查出卖家名下还有另一套公寓，不符合“唯一”，需补缴8.4万元个税。

卖家翻脸不认：“我又没签书面承诺！”中介也推责：“我们只是传达信息。”
小李气得差点跳脚，最后只能自己垫付，更惨的是，因为税费突增，他贷款额度不够，差点违约赔定金。

我的建议是：凡是涉及税费优惠承诺，必须白纸黑字写进合同！
比如可以加一条：“若因卖方原因导致产生本应免除的个人所得税，由卖方全额承担。”

法条链接：这些规定你得知道

《中华人民共和国契税法》第三条：
省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；满2年免征。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

这些文件看起来枯燥,但每一句背后都可能影响你几万甚至几十万的钱包。

律师总结：三个关键动作，帮你避坑省钱

查清房子“底细”再出价
要求卖家提供房产证、原购房合同、完税凭证，核实是否“满五唯一”“满二”等关键信息，必要时可委托律师做产权调查。
把税费分担写进合同
别信口头承诺！在买卖合同中明确约定：“本次交易产生的契税由买方承担，增值税、个人所得税由卖方承担，若因卖方原因导致额外税费，由卖方赔偿。”
善用“阴阳合同”？千万打住！
有人想通过低报成交价“省税”，比如合同写300万，实际付400万，听着划算，实则违法！一旦被查，面临补税+罚款+征信影响，甚至刑事责任，真·得不偿失。

最后说句掏心窝的话：
买房是人生大事，每一分钱都来之不易，别让“不懂税”变成“多花钱”的理由。
搞清税费，不是为了斤斤计较，而是为了在重要决策上，掌握主动权。
毕竟，真正的精明，不是占便宜，而是不踩坑。

下次当你站在签约桌前,听到那句“税费大概三四点”时，希望你能微微一笑，心里有数，手里有据，眼里有光。

二手房税费怎么算？别再被中介一句话忽悠了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。