房子过户要花多少钱？费用明细全解析，别再被中介忽悠了！

你有没有过这样的经历？好不容易看中一套心仪的房子，签了合同、交了定金，结果到了办过户这一步，突然发现费用比预想高出一大截——契税、个税、登记费、评估费……名目繁多，让人一头雾水，更离谱的是，不同城市、不同情况，费用竟然还能差出几万块！

我就以一个从业十几年的律师视角,带你把房屋过户费这件事彻底讲明白，不绕弯子，不堆术语，咱们就用大白话，说清楚这笔账到底该怎么算。

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过户费不是“一口价”，得看“身份+房子+地段”

很多人以为过户费是统一标准,其实完全不是，这笔钱到底是多少，主要取决于三个核心因素：

1. 你是谁？（购房人身份：首套、二套、外地人？）
2. 房子是谁的？（原业主持有时间、是否满五唯一？）
3. 房子在哪儿？（城市政策差异极大，北上广深和三四线能差三倍）

我给你拆解一下常见的几项费用,每一分都可能影响你的钱包。

契税：买房人出，关键看“首套”还是“二套”

• 首套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：1.5%
• 二套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：2%
• 三套及以上：基本按3%征收（部分城市限购）

举个例子：你在杭州买一套120㎡的二手房，总价400万，如果是首套，契税就是400万×1.5%=6万；如果是二套，就得交8万——整整多出2万！

个人所得税：卖方出，但常转嫁给买家

这个税原本该由卖家承担,但现实中，很多合同会写“税费由买方承担”，所以最终还是你掏钱。

• 如果房子“满五唯一”（产权满5年且是卖家唯一住房）：免征个税！
• 不满五或非唯一：按差额的20% 或 全额的1% 征收（各地执行标准不同）

什么叫“差额”？比如房东当年50万买的，现在卖400万，差额350万，20%就是70万！吓得人都不敢卖了对吧？所以大多数城市允许按“全额1%”来交，也就是400万×1%=4万，相对合理。

满五唯一 = 能省一大笔！看房时一定要问清这一点。

增值税及附加：满两年免，不满两年交5.3%

如果房子产权不满两年,卖方要交增值税（5%）+附加税（约0.3%），合计约5.3%。

比如卖300万的房子,不满两年，光这一项就要交约15.9万，所以很多房东宁愿等两年再卖。

登记费 + 工本费：小钱但不能少

• 不动产登记费：住宅80元/套，非住宅550元
• 工本费：10元左右

这部分金额不大,但属于必须支出，银行和不动产中心都会收。

评估费 & 中介服务费（如有）

如果你是贷款买房,银行通常要求对房子做评估，费用一般是评估价的0.1%-0.5%，几千块不等。

中介费则是“谈出来的”，一线城市普遍是成交价的1%-2%，比如400万的房子，中介费可能就要4万到8万。

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真实案例告诉你：省下5万有多简单

以案说法：

我朋友小李去年在南京买了一套二手房,总价380万，面积105㎡，他本来都准备交7万多的税费了，结果我提醒他：“先别急着过户，问问房东这套房是不是‘满五唯一’。”

房东一开始说“不太清楚”，后来查了房产证和户口本才发现：这房子他住了8年，名下确实没有其他房产——完美符合“满五唯一”！

结果呢？原本要交的4万多元个税直接免了，加上增值税也因满两年免除，最终只交了契税（380万×1.5%=5.7万）和其他杂费，总共不到6万。
要是没问这一句，得多花至少5万！

你看,法律知识不一定用来打官司，关键时刻，它真能帮你省钱。

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法条链接：这些规定你得知道

根据我国现行法律法规：

• 《中华人民共和国契税法》第三条规定：契税税率为3%至5%，但国务院对居民住房需求保障可规定减免税情形，目前各地执行1%-3%的优惠税率。
• 《财政部 国家税务总局关于个人出售住房有关税收政策的通知》明确：个人转让自用达五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
• 《营业税改征增值税试点实施办法》规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

这些文件看着枯燥,但每一句都关系到你兜里的钱。

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过户前必做的三件事

作为律师,我建议你在办理房屋过户前，务必完成以下三步：

1. 查清房子是否“满五唯一”
   让房东提供房产证、身份证、户口本，必要时去不动产登记中心拉一份查询记录，这是节税的关键！

2. 明确税费承担方式
   合同里一定要写清楚“各项税费由谁承担”，别轻信口头承诺，白纸黑字才靠谱。

3. 货比三家，尤其是中介费
   很多中介默认收2%，但其实是可以谈的，有的平台甚至能做到“0.5%+固定服务费”，省下的都是纯利润。

最后提醒一句：房子是普通人一生最大的一笔消费，别在过户环节栽跟头，搞懂规则的人，永远比糊里糊涂的人多一份底气。

过户费不是天注定,而是你能争取的“合法节省空间”，搞明白了，省下的可不是小钱，是一辆车，甚至是一年的工资。

下次签合同前,不妨多问一句：“这笔税，真的非交不可吗？”

房子过户要花多少钱？费用明细全解析，别再被中介忽悠了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。