二手房税费怎么算？搞不清这笔账，买卖可能血亏！

你有没有过这样的经历？看中一套心仪已久的二手房，谈好价格、签了合同，正准备欢天喜地搬新家，结果中介突然甩出一张“税费清单”——好家伙，比预想高出几万块！那一刻，心都凉了半截。

别急,这种情况太常见了，很多人以为买房只要凑够首付、还清贷款就行，却忽略了二手房交易中那笔看不见但分量极重的“隐性成本”——税费，今天咱们就掰开揉碎，把这笔账给你算明白，让你在买房路上不踩坑、不吃哑巴亏。

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二手房买卖，到底要交哪些税？

很多人一听“税”字就头大，其实二手房涉及的税种并不复杂，主要就三大类：契税、增值税（含附加）、个人所得税，另外还有些小费用，比如登记费、印花税等，金额不大，但也不能忽略。

我们一个个来说：

契税 —— 买方承担，谁买谁交

这是购房者绕不开的一道坎,税率根据房屋性质、面积和是否首套房来定：

• 首套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：1.5%
• 二套房：
  • 90㎡以下：1%
  • 90㎡以上：2%
• 三套及以上：统一3%

举个例子：你买的是100㎡的二手房，是你的第二套房，那契税就是房价的2%，如果房子总价300万，光契税就得6万！

小贴士：有些城市对“认房不认贷”或“认贷不认房”政策有差异，具体得看当地住建部门规定。

增值税及附加 —— 卖方本该交，但常转嫁给买家

这个税的核心逻辑是：房子持有不满两年，卖了就要缴增值税；满两年则免征。

• 持有不满2年：按全额的5.3%左右征收（5%增值税+约0.3%附加）
• 持有满2年：免征

注意！虽然法律上是卖方纳税义务人，但在实际操作中，很多卖家会把这部分成本“打包”进房价，或者直接写进合同让买家承担，所以你看中的“便宜房”，很可能只是把税藏起来了。

个人所得税 —— 卖方的“利润税”

这个税针对的是房东卖房赚的钱,有两种计算方式：

• 查账征收：（转让收入－原值－合理费用）×20%
• 核定征收：通常按成交价的1%或3%征收（各地不同）

重点来了：如果这套房是房东唯一住房，且持有满五年，个税可以全免！这就是业内常说的“满五唯一”。

买房时一定要问清楚：这房是不是“满五唯一”？不是的话，个税谁来出？别等到过户那天才傻眼。

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真实案例告诉你：省下几万块，关键在“满五唯一”

去年我帮一位客户张姐处理过一起二手房纠纷,她花了280万买了一套学区房，签合同时没细问税费，中介说“正常流程”，她也就没多想。

结果到缴税环节,税务窗口告诉她：这套房不是“满五唯一”，个税要按1%征收，也就是2.8万，更离谱的是，房东之前只持有一年半，增值税也得交，又是十几万。

房东当场翻脸：“这些税我不交，合同没写！”张姐懵了，最后只能自己垫付，否则交易无法完成。

后来我们调取产权档案发现,其实这房子早在十年前就买了，但中间有过一次赠与过户，导致“持有年限”重新计算！房东明知这点却故意隐瞒。

最终通过协商,房东退还部分房款作为补偿，但张姐白白折腾了两个月，还差点错过孩子入学报名时间。

所以啊,买房不能光看价格，更要查清产权底细，一句“满五唯一”，可能帮你省下五六万！

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法条链接：这些规定你得知道

• 《中华人民共和国契税法》第三条：
  省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

• 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3：
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

• 《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）：
  个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

这些文件听起来枯燥,但每一句都关系到你兜里的钱。

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买房前必须做的三件事

作为一名执业十几年的房产律师,我见过太多因为“懒得查”而吃亏的买家，我掏心窝子给你三条建议：

1. 查清产权年限和性质
   要求查看不动产权证，确认登记时间、房屋用途（住宅还是商住），并通过房管局查询是否“满五唯一”。

2. 明确税费由谁承担
   在合同中白纸黑字写清楚：增值税、个税由哪一方支付，别信口头承诺，签字才算数。

3. 委托专业机构做尽调
   花几千块做个产权调查，远比事后打官司划算，尤其涉及赠与、继承、离婚析产的房子，持有年限容易出问题。

记住一句话：二手房交易，拼的不是谁出价高，而是谁看得深、算得清。

你省下的每一分钱,都是你对未来生活的底气，别让一笔糊涂税，毁了你一个安身立命的家。

二手房税费怎么算？搞不清这笔账，买卖可能血亏！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。