卖房子税费怎么算？一不留神多交几万，这些坑你踩过吗？

好不容易把房子卖了，买家钱也到账了，结果一算账，发现税费比预想的高出一大截，原本能落袋为安的十几万，硬是被“税”走了一小半？别急，今天咱们就来掰扯清楚——卖房子到底要交哪些税？怎么算才不吃亏？

先说结论：卖房不是只看成交价，而是要看你这套房“赚了多少”，然后国家对“赚”的那部分征税。简单说，低买高卖”的差价,得跟税务局分一杯羹。

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卖房主要涉及哪几种税？

1. 增值税及附加（俗称“营业税”）

   • 如果你这套房持有满2年，普通住宅免征增值税；不满2年，按全额5.3%左右（含城建税等附加）征收。
   • 非普通住宅（比如大户型、豪宅），满2年按差额×5.3%征收，不满2年按全额×5.3%。
   • 举个例子：你当年买价200万，现在卖400万，房子是非普住宅但满2年，那增值税就是（400-200）×5.3% = 10.6万。

2. 个人所得税

   • 这是最容易被忽略、也最容易“踩雷”的一块。
   • 正常情况有两种算法：
     • 按差额20%：（卖出价 - 买入价 - 合理费用）×20%
     • 或按全额1%核定征收（很多城市默认用这个,省事）
   • 听起来1%很便宜？可如果你的房子升值猛，差额大，用20%反而可能更划算！
   • 你买时200万，卖400万，装修+中介费花了20万，合理费用合计220万，差额=400-220=180万，个税=180×20%=36万！
     而如果按1%算，仅4万，所以这时候选“核定征收”更划算。
   • 但反过来，如果你买房发票丢了，或者原值很低，系统默认按差额20%,那就惨了。

3. 土地增值税（大多数个人住宅免征）

   别紧张，这项一般是企业开发商交的，个人转让住房基本免征，除非你被认定为“炒房”。

4. 印花税（双方各0.05%）

   现在个人买卖住宅这块，国家有优惠,基本也免了。

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关键点来了：怎么合法节税？

1. 保留所有原始票据！

   • 买房发票、契税票、装修合同、贷款利息证明……这些都是“合理扣除项”，越齐全,应税差额越小。
   • 特别提醒：装修费最多只能扣房屋原值的10%~15%（各地不同）,而且要有正规发票。

2. “满五唯一”是王炸！

   • 如果你这套房满五年，且是家庭唯一住房，恭喜你——个税全免！
   • 这是国家给“真刚需”的最大福利，很多人不知道,白白多交几万甚至几十万。

3. 别信“阴阳合同”那一套！

   • 有人建议签低价合同避税？听着诱人,实则高危！
   • 一旦被查，不仅补税+罚款，还可能影响征信,甚至构成逃税罪。
   • 税务局现在和住建、银行数据打通，网签价、实际转账价一比对,立马现形。

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以案说法｜老张卖房，差点被“税”懵

老张2015年花180万买了套三居室，今年以420万卖出，他以为“满两年”就啥都不用交，结果过户时被告知要交近40万税费,当场傻眼。

我们帮他一算：房子不满五年，也不是唯一住房，税务系统默认按差额20%征收个税，买入价180万，合理费用按10%算约18万，差额=420-180-18=222万，个税=222×20%=44.4万！

后来我们建议他申请“核定征收”，最终按1%缴纳，只交了4.2万,省了整整40万！

关键在哪？主动申报，选择最优计税方式！

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法条链接

根据《财政部 国家税务总局关于个人出售住房有关税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：

“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”
“自2008年11月1日起，对个人销售住房所得，继续暂免征收个人所得税，但不包括非居住用房以及不符合‘满五唯一’条件的住房。”

另据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）附件3：

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（适用于北上广深以外城市）；北上广深需区分普通与非普通住宅。

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卖房不是一锤子买卖，税务筹划要前置，很多人直到签约后才问“要交多少税”,往往为时已晚。

我给你三条铁律：

1. “满五唯一”是免税护身符，能等尽量等。
2. 原始凭证是命根子，一张发票都别丢。
3. 计税方式有选择权，别被动接受默认规则。

合法节税是智慧，偷税漏税是风险。
卖房本是为了改善生活，别让“不懂税”成了你财富缩水的隐形杀手。

下回卖房前，不妨先打个电话问问专业人士——省下的,可都是你实实在在的血汗钱。

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