小产权房买卖风险大？律师教你避开这些‘坑’

原创文章内容：

小产权房，顾名思义，是指建设在农村集体土地上的房屋，没有国家颁发的正规产权证，只有乡镇或村集体出具的“证明”，这类房子价格通常比商品房低，吸引了不少购房者，但买卖过程中的法律风险也像“隐形炸弹”，稍不留神就会踩雷，我就从律师角度，掰开了揉碎了讲讲小产权房怎么买卖才安全。

小产权房的“身份”尴尬
小产权房的核心问题是“合法性”，根据《土地管理法》，集体土地只能用于本集体经济组织成员自住，不能对外出售，也就是说，城里人买农村小产权房，本质上是不受法律保护的，即使签了合同，也可能被法院认定为无效，钱房两空”。

买卖合同的“生死条款”
如果非要买，合同必须写清楚这几点：

明确交易性质：是“长期租赁”还是“使用权转让”？避免直接用“买卖”字眼，降低合同被否定的风险。
违约责任：约定若因政策原因导致合同无效，卖方需全额退款并赔偿，否则买家可能血亏。
拆迁补偿归属：小产权房一旦拆迁，补偿款通常归原房主，买家要在合同里提前约定分成比例。

现实中的“灰色操作”
有人会通过“以租代售”“合作建房”等名义绕开监管，但这些方式在法律上依然脆弱，某案例中买家付了20年租金“买”房，结果第5年原房主反悔，法院判决租金退还，房子收回——因为租赁合同最长只能签20年，超期部分无效。

以案说法：
2021年，北京通州一起小产权房纠纷案引发关注，张某花80万买了套小产权房，签合同时卖方承诺“和商品房一样能过户”，结果5年后拆迁，原房主拿着集体土地证明领走全部补偿款，张某起诉，法院却认定合同无效，仅判卖方退还购房款（无利息），张某不仅亏了通胀损失，还搭进去5年装修费，此案可见，小产权房的“便宜”背后，是法律保护的彻底缺失。

法条链接：