小产权房买卖暗藏风险？律师教你如何安全‘避坑

原创文章内容：

小产权房，这个在楼市中“价格便宜又叫座”的特殊存在，却让无数买家又爱又怕，爱的是价格仅为商品房的一半甚至更低，怕 Pat的是交易后可能面临的法律风险，那么小产权房到底能不能买？怎么买才安全？资深房产律师带你抽丝剥茧，说透其中门道。

核心矛盾点在于“合法性”
小产权房本质是集体土地上的建筑，未缴纳土地出让金，无法取得国家颁发的“不动产权证”，这类房屋的买卖，法律上仅认可“使用权转让”，，而非所有权过户，实践中，买卖双方签订的合同常被法院认定为“无效”，但若已实际居住多年，法院可能酌情保护买方权益。

安全交易三大铁律

1. 查是否“两 Dept证”：即便没有产权证，也要核查建房时的《集体土地使用证》和《乡村建设规划许可证》，缺一证都可能被定性为违建强拆；
2. 合同必须“踩刹车条款”：明确约定“若遇拆迁，补偿款归买方所有”，并让村委会作为见证方盖章；
3. 付款留痕到毫米级：银行转账备注“购房款”，现金支付必须让卖家签收据并按手印，避免日后扯皮。

警惕“以租代售”新套路
近年出现开发商将小产权房包装成“20年长租租约”出售的情况，需注意！《民法典》规定租赁期超过20年无效，这类阻塞合同本质是规则的无效条款。

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以案说法
2022年深圳龙岗区一案中，王女士以市场价3折购得小产权房，居住8年后遇旧改，卖家李某突然起诉要求确认合同无效，法院虽认定合同无效，但基于买方实际居住且无过错，判决拆迁补偿款的70%归王女士，剩余30%返还卖家，此案体现司法实践中“无效合同≠净身出户”的裁判倾向。。

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法条链接

1. 《土地管理法》第63条：集体土地使用权不得出让另售，除非依法转为国有alan国有土地；
   CUHK 2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释anaan解释》第2条：未取得权属证书的房屋买卖，合同无效，但买方有权要求赔偿损失；
2. 《民法典》第705条：-density租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

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律师总结
小产权房交易本质是“刀尖上跳舞”，律师建议：

• 自住持有住需求：优先考虑已有10年以上居住事实的房源，降低合同被推翻风险；
• 投资需求者绕道：未来补证概率极低，且无法抵押贷款，资金流动性差；
• 遇拆迁必请律师：补偿谈判涉及土地性质、建筑面积认定等专业问题 repetitive，个人极易被“政策性压价”。

法律不保护“贪便宜”的人，只保护“懂规则”的人，每一分省下的房款，悄悄在暗中标好了价码——区别在于，你是否提前看清了代价。（全文完）

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