小产权房怎么买卖？这些法律风险你了解吗？

小产权房买卖的现状与风险

“小产权房”并不是法律上的正式概念，而是民间对农村集体土地上建造的房屋的俗称，这类房屋没有国家颁发的正规房产证，只有村委会或乡镇政府出具的“产权证明”，因此无法像商品房一样正常过户、抵押或贷款。

由于价格低廉，小产权房在市场上仍然有一定的交易需求，但买卖小产权房的法律风险极高，主要体现在以下几个方面：

1. 合同效力存疑：根据《土地管理法》和《民法典》规定，农村集体土地上的房屋原则上只能在本集体经济组织成员之间流转，外村人或城镇居民购买小产权房的合同可能被法院认定为无效。
2. 无法办理过户：小产权房无法办理正规产权登记，买方无法取得法律认可的产权证明，未来遇到拆迁、继承等问题时容易引发纠纷。
3. 拆迁补偿无保障：由于小产权房不受法律保护，一旦遇到征地拆迁，买方可能无法获得补偿，甚至可能被认定为违建而强制拆除。
4. 交易不受法律保护：如果卖方反悔，买方难以通过法律途径强制要求履行合同，只能主张返还购房款，但可能面临卖方无力偿还的风险。

以案说法：小产权房买卖纠纷案例

案例：张某（城镇居民）看中某村一套小产权房，与村民李某签订购房合同，支付50万元购房款，几年后，该村面临拆迁，李某反悔，以“合同无效”为由起诉要求收回房屋，法院最终认定合同无效，判决李某返还购房款，但房屋增值部分张某无法主张赔偿。

分析：该案例反映了小产权房买卖的核心问题——合同可能被认定无效，买方无法获得产权保障，即便法院判决返还购房款，但房价上涨带来的利益损失无法弥补，甚至可能因卖方经济状况恶化而无法执行。

法条链接

1. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：

   “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：

   “违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：

   “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

律师总结：小产权房买卖如何降低风险？

虽然小产权房价格便宜，但法律风险极大，不建议购买，如果确实因经济原因考虑购买，建议采取以下措施降低风险：

1. 核查房屋性质：确认房屋是否属于合法建造，是否有村委会或乡镇政府出具的权属证明。
2. 签订详细合同：明确约定双方权利义务，尤其是拆迁补偿归属、违约责任等条款。
3. 保留交易证据：保存付款凭证、合同原件、沟通记录等，以备未来可能的诉讼需要。
4. 考虑替代方案：如长期租赁等方式，避免直接购买，减少法律风险。

最终建议：购房是人生大事，涉及巨额资金，切勿因贪图便宜而忽视法律风险，在购买小产权房前，务必咨询专业律师，评估可行性,避免日后陷入无法挽回的损失。

小产权房怎么买卖？这些法律风险你了解吗？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。