建筑密度怎么算？开发商偷面积套路你中招了吗？

建筑密度到底怎么算？

老王最近买了套新房,收房时发现小区绿地缩水、楼间距密得像“握手楼”，开发商却理直气壮说“符合规划”，一查才知道，问题出在“建筑密度”上——这个看似专业的名词，直接关系到你的居住舒适度。

建筑密度的计算公式：
建筑密度 = （建筑基底总面积 ÷ 用地总面积）× 100%
举个栗子：某小区占地1万㎡，所有楼栋的一层占地面积加起来是4000㎡，那建筑密度就是40%。

关键点：

1. 基底面积≠建筑面积：地下室、悬挑阳台、装饰性构架等不算入基底面积，但有些开发商会钻空子，把这些区域“偷”进容积率（另一个指标）。
2. 地方标准差异：比如北京住宅用地密度通常≤30%，而深圳部分区域允许到40%，具体看当地《城市规划管理技术规定》。

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以案说法：开发商“偷密度”的猫腻

2021年杭州某楼盘被业主集体起诉,原因是交付时小区中央景观变成了停车场，法院调查发现，开发商将本应算作绿地的区域，用“可移动花箱”充数，变相增加了硬化地面面积，导致实际建筑密度超标，最终判决开发商按房价5%赔偿业主，并限期整改。

律师提示：

• 购房时要求开发商提供《建设工程规划许可证》附图，核对图纸中的密度指标；
• 收房时若发现布局与规划不符,可向自然资源局申请“规划验收核查”。

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法条链接

1. 《民法典》第285条：业主有权查阅小区规划资料，开发商不得拒绝。
2. 《城乡规划法》第64条：未按规划许可建设的，限期改正并处工程造价5%~10%罚款。
3. 地方性规定：如《上海市城市规划管理技术规定》明确，住宅建筑密度上限按不同区域划分。

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律师总结：3步避开密度陷阱

1. 查规划：买房前到自然资源局官网或窗口查地块规划条件，重点关注“建筑密度”“绿地率”；
2. 看总图：要求销售提供加盖公章的总平面图，对比沙盘是否一致；
3. 留证据：对销售承诺的密度、绿化等录音录像，日后纠纷时可作关键证据。

记住：建筑密度每超标1%，都意味着你的采光、通风权被侵蚀，别等入住才发现“钢筋森林”里透不过气！

（注：本文数据基于公开案例及东部沿海城市标准，具体请咨询当地规划部门。）

建筑密度怎么算？开发商偷面积套路你中招了吗？，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。