抵押率怎么算？搞不清这个，贷款可能白跑了！

你有没有过这样的经历——急着买房、想办经营贷，银行却说“你这抵押率超标了”，然后一脸懵？你说房子不是好好的嘛，值100万，借50万还不行？别急，今天咱们就来掰扯清楚这个让很多人一头雾水的词——抵押率。

说白了，抵押率就是银行衡量风险的一把尺子，它告诉你：我愿意借你多少钱，得看你拿出来的资产够不够“硬气”，计算方式其实不复杂：

抵押率 = 贷款金额 ÷ 抵押物评估价值 × 100%

举个例子你就懂了，你想用一套房子去银行贷款，银行找第三方评估公司一估，这套房值300万，你申请贷180万，那抵押率就是：
180 ÷ 300 = 60%。
这个数在大多数银行看来，属于“安全区”,批贷概率大。

但如果你张口就要贷270万，那抵押率一下飙到90%，银行立马警铃大作：“兄弟，房价要是跌一成，我的钱可就打水漂了！”要么拒贷，要么压额度,甚至要求你追加担保。

这里有个关键点很多人忽略——银行用的不是你买房时的价格，也不是你觉得它值多少，而是他们认可的“评估价”，一线城市常见的情况是：你买的时候花了800万，结果银行评估只给650万，这一下额度直接缩水近20%！

而且不同抵押物,抵押率上限也不同。

• 普通住宅：一般最高能到70%-80%
• 商铺、写字楼：普遍压到50%-60%，因为变现难
• 工业厂房：可能只有40%-50%
• 车辆抵押：多数不超过60%，还得看车龄

所以啊，别光盯着自己想借多少，先问问房子能评多少，再反推你能拿多少贷款,这才是聪明人的做法。

还有人问：“能不能我自己找个机构先评估？”可以，但注意——银行只认自己合作的评估公司，你自己花几千块做的报告，在他们那儿可能就是一张废纸，省这点钱不如多准备点流水和征信材料,反而更实在。

另外提醒一句：现在不少“助贷中介”吹得天花乱坠，“包过”“高评高贷”，听着诱人，实则暗藏猫腻，有的串通评估公司虚高报价，一旦被银行查出来，轻则抽贷，重则涉嫌骗贷，刑事责任都跑不掉，真要走正道,就别碰这些灰色操作。

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以案说法：老李的“高评”陷阱

老李开了一家餐饮店，想扩大经营，拿名下一套市价约400万的房子去申请经营贷，中介拍胸脯说：“放心，我们帮你做高评，做到500万，贷350万没问题！”老李心动了,配合提供了虚假租赁合同和流水。

结果银行放款后半年，风控复查发现评估价严重偏离市场，立即停贷并要求提前还款，更糟的是，银保监介入调查，认定存在骗贷行为，老李不仅被列入征信黑名单，还因提供虚假材料被公安机关立案，最后贷款没拿到，反倒赔了律师费、违约金,店也黄了。

这案子后来成了当地银行培训的经典反面教材——再急，也不能踩法律红线。

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法条链接：

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：

“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

《贷款通则》第十七条明确规定：

“贷款人应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”

这意味着，银行有权根据抵押物的实际价值和风险设定贷款比例，且评估过程必须合法合规，任何虚构价值的行为都将影响合同效力,甚至触发法律责任。

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律师总结：

抵押率不是数学题，而是金融逻辑与法律安全的结合体，它背后反映的是银行对风险的把控，也是你融资能力的真实体现，搞清楚抵押率怎么算，不只是为了顺利拿到贷款，更是为了避免掉进“高评高贷”的法律陷阱。

记住三句话：
第一，别信“包过”的承诺，信制度和规则；
第二，真实是最好的信用背书；
第三，贷款路上走得稳，比走得快更重要。

下次再去银行前，先算好这笔账——你的抵押率,真的安全吗？

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