抵押率怎么算？搞懂这招，贷款不踩坑！

想用房子或车子去银行办贷款,结果工作人员一开口就说“您的抵押率超标了”，然后贷款就被卡住了？一听“抵押率”这三个字，不少人脑袋就大了——这到底是个啥？跟我能贷多少钱有啥关系？今天咱不整那些干巴巴的术语，我就用大白话给你讲明白：抵押率到底是怎么算的，它又为啥能决定你能不能贷到钱。

先来打个比方,假设你有一套房子，市场价值100万，你想拿它做抵押，向银行申请贷款，银行不会说“行，你值100万，我就给你100万”，那不是贷款，那是送钱啊！银行要的是安全，所以他们会打个折——比如只按评估价的70%来算你能贷多少。

这时候,抵押率就出场了，它的计算公式很简单：

抵押率 = 贷款金额 ÷ 抵押物评估价值 × 100%

举个例子：你的房子评估价是90万（注意，不是你说的市价），银行最多允许70%的抵押率，那你最多能贷：

90万 × 70% =63万

如果你非要贷80万,那抵押率就是：

80万 ÷ 90万 ≈9%

超过了银行规定的70%，对不起，拒了。

所以你看,抵押率就像一个“安全红线”。银行通过控制这个比率，来降低风险——万一你还不上钱，他们拍卖抵押物，至少能把本金捞回来，不至于亏本。

但这里有几个关键点你得盯住：

1. 评估价≠市场价
   别以为你自己挂牌卖120万，银行就会认，银行有自己的合作评估机构，通常会打得比较保守，可能只评出80万、90万，所以提前了解评估逻辑很重要。

2. 不同资产，抵押率上限不同

   • 商品房住宅：一般60%-70%
   • 商铺/写字楼：40%-50%（风险高）
   • 车辆：新车50%-60%，二手车更低
   • 土地使用权：视地段和用途而定

3. 信用越好，有时能“破格”
   如果你征信漂亮、收入稳定、还款能力强，有些银行可能会适当放宽抵押率，比如从70%提到75%，但这属于特批，不是人人都有。

还有一点很多人忽略：抵押率不仅影响额度，也影响利率，抵押率越高，银行承担的风险越大，很可能给你上浮利率，甚至要求加担保人。

---

📚以案说法：老张的“高价房”贷不出钱

我之前代理过一个案子,挺典型的，老张在二线城市有套房，当年买的时候60万，现在周边都涨到100多万了，他急需资金周转，拿着房产证去银行申请80万贷款。

银行评估后给出的结果让他傻眼：评估价只有75万，按70%算，最多贷52.5万，老张急了：“我这房肯定值100万！你们评估是不是有问题？”

我们后来调了评估报告,发现评估机构是按同小区近期成交价、房龄、楼层综合测算的，确实合理，而且那套房是顶楼，带漏水隐患，实际交易中买家都会砍价。

最后我们建议老张：要么接受52万贷款，要么找民间融资补差额（但成本高），或者换抵押物，他最终选择了前者——虽然没拿到理想额度，但至少顺利拿到了救命钱。

这个案子说明：再“值钱”的资产，也得经得起银行的“冷眼”评估，感情归感情，风控归风控。

---

⚖️法条链接

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：

“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

中国人民银行及银保监会相关监管指引中明确要求,金融机构应合理设定抵押率，审慎评估抵押物价值，防范信贷风险，这意味着，银行设抵押率上限，不仅是行业惯例，更是法律层面的风险控制义务。

---

说到底,抵押率不是银行故意卡你，而是金融世界的“安全阀”，它平衡了借款人需求和放贷方风险，你越理解它，就越能在贷款时掌握主动权。

我的建议是：

• 贷款前先做预评估,别光靠“我觉得值多少钱”；
• 多对比几家银行,不同机构对同一类资产的抵押率政策可能有差异；
• 保持良好征信,这是争取更高额度和更优条件的隐形筹码；
• 别盲目追求高杠杆,抵押率太高，后续压力也会成倍增加。

记住一句话：资产的价值，不在于你认为它值多少，而在于市场和银行愿意为它付多少，搞懂抵押率，你就已经比80%的人更懂贷款了。

下次再听到“抵押率超标”，别慌，先算笔账，再谈下一步，毕竟，钱的事，一步错，步步难。

抵押率怎么算？搞懂这招，贷款不踩坑！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。